Don’t Lose Your Home (2006) (Spanish)

No pierda su casa (2006)

Cómo evitar el fraude en préstamos sobre el valor líquido de la vivienda

Un folleto que explica cómo un "préstamo sobre el valor líquido de la vivienda" le permite obtener dinero contra el valor líquido de su casa. Pero si no puede pagar los pagos del préstamo, puede perder su casa. Este folleto explica porqué es necesario tener cuidado con estos préstamos.

Si usted es como la mayoría de los propietarios, su casa es su pertenencia más importante y valiosa. El dinero que invirtió en ella le puede facilitar un préstamo sobre el valor líquido de hipoteca garantizado por la vivienda. Desgraciadamente, puede perder su hogar si no paga las cuotas.

Puede utilizar un préstamo sobre el valor líquido de la vivienda para modernizar o reparar su casa, o si fuera necesario, para arreglarla después de una catástrofe, como un sismo, un incendio, o una inundación.

Para comparar las tasas de interés por este tipo de crédito en su zona, visite el sitio de Internet de BankRate (www.bankrate.com) que incluye calculadoras para ayudarlo a determinar si podrá pagar el préstamo.

Fraude de préstamos sobre el valor líquido de la vivienda

En la mayoría de los casos, si alguien le presta dinero garantizado por su casa, legalmente le puede embargar la vivienda si no paga todas las cuotas puntualmente. Como consiguiente, existen individuos deshonestos que han encontrado la forma de estafar al propietario con préstamos de tasas y cargos tan altos que son imposibles de reembolsar. Esto es lo que se llama fraude en los préstamos sobre el valor líquido de la vivienda.

Alguien podría llegar a su casa sin ser invitado para ofrecerle hacer algunos arreglos y ayudarlo con su financiamiento. Lo convence para que saque un préstamo garantizado por el valor líquido de su casa que usted no podrá reembolsar, y de esa forma obtiene legalmente el título de propiedad de su casa.

Por ejemplo, una mujer en San Francisco fue engañada para que firmara un contrato de préstamo cuya cuota mensual era más de $3,000, aunque sus ingresos fijos eran sólo $900. El prestamista ejecutó la hipoteca y la desalojó.

La ley requiere que se divulguen los términos del préstamo

La ley Federal sobre la Veracidad en el Préstamo requiere que el prestamista le informe todos los términos y costos del préstamo cuando recibe la solicitud, incluyendo la tasa anual de porcentaje (APR, por sus siglas en inglés). Los costos adicionales incluyen "puntos" (cada punto equivale al uno por ciento del monto total del préstamo), costos de valoración (por la inspección de la propiedad), costos del seguro del título de propiedad para el prestamista y para usted, el comprador de casa, y costos de cierre y por iniciación de préstamo (comisión para el prestamista).

Esta información se le debe dar a usted en un formulario estandarizado llamado Informe de Operación de Cierre HUD-1 (HUD-1 Settlement Statement en inglés). Este informe provee una lista de los "servicios de la operación de cierre" que usted podría tener que obtener y por los que tendría que pagar. Estos servicios están detallados en la Sección L del Informe de Operación de Cierre HUD-1.

Usted puede utilizar la Sección L como una guía para comparar los servicios de prestamistas y compañías de títulos de propiedad. Compare estos costos muy cuidadosamente, porque los cargos de servicios de cierre y de seguro de título pueden aumentar el costo de su préstamo. Visite esta guía sobre el Informe de Operación de Cierre HUD-1.

Su derecho de cancelación

La ley federal le otorga tres días para cancelar la operación después de haber firmado el contrato de préstamo sobre el valor líquido de la vivienda, por cualquier motivo. Esto se llama su "derecho de rescisión". Los tres días, excluyendo el domingo, comienzan después de haber ocurrido los tres elementos siguientes:

1. Usted firma un contrato por el préstamo.
2. Usted recibe la divulgación de todos los términos del préstamo, tal como requiere la Ley de Veracidad en el Préstamo.
3. Usted recibe dos copias de la notificación explicando su derecho de rescisión.

Para cancelar el contrato, usted debe notificar al prestamista por escrito, enviar la carta por correo certificado y con aviso de retorno antes del tercer día, o el tercer día. Además, envíe la carta por fax o un telegrama para que el prestamista reciba notificación inmediata y guarde copias de la carta y todos los documentos. Dentro de los 20 días de la rescisión, usted debe recibir un reembolso total de todo el dinero que le pagó al prestamista (con ciertas excepciones).

Préstamos de tasa y cargos altos

(Nota para los residentes de California: El Código Financiero de California define determinados préstamos de altos cargos como "préstamos cubiertos", qué préstamos están sujetos a varios requerimientos, restricciones, estándares y multas. Lea SECCIÓN ESPECIAL: Leyes y recursos específicos a California).

La ley federal de Protección al Propietario de Vivienda y al Capital en la Propiedad de 1994 (HOEPA, siglas en inglés) lo protege a usted si está refinanciando su hipoteca o aplicando para un préstamo sobre el valor líquido de la vivienda. La ley cubre las prácticas engañosas e injustas en los préstamos hipotecarios sobre el valor líquido de la vivienda y establece requerimientos para determinados préstamos con tasas de interés y/o cargos altos. (Las reglas para estos préstamos están incluidas en la Sección 32 de la Regulación Z, que implementa el TILA, por lo que los préstamos son también llamados "Hipotecas de la Sección 32".)

Un préstamo está cubierto:

• Si la hipoteca original de la propiedad tiene una tasa de interés anual (APR, siglas en inglés) de por lo menos ocho puntos de porcentaje más que las tasas de valores del Tesoro con la misma madurez.
• Si la segunda hipoteca tiene una tasa de interés de por lo menos 10 puntos más de porcentaje que las tasas de valores del Tesoro con la misma madurez; o
• Si la totalidad de los costos y puntos a pagar por el consumidor en o antes del cierre exceden $528 o el ocho por ciento de la cantidad total del préstamo, lo que sea más alto. (Nota: $528 es para el 2006. Esta cantidad es ajustada anualmente en base a cambios en el Índice de Precios del Consumidor.) Las primas de seguros de crédito (PMI en inglés, o Seguro de Hipoteca Privado) son considerados cargos.

Por ejemplo, si la tasa por un valor del Tesoro de 30 años es 6.27%, toda segunda hipoteca o refinanciamiento con una tasa del 15% o más deberá cumplir este requisito. Si el prestamista infringe la ley, usted tiene hasta tres años para cancelar el préstamo y puede demandarlo por infracción de la ley.

En el caso de préstamos de tasa y cargos altos, además de la notificación por escrito de su derecho de rescisión de tres días, usted debe recibir una advertencia sobre la posibilidad de perder su vivienda y todo el valor líquido que ésta podría haber acumulado. Según la ley, las siguientes características están específicamente prohibidas en los préstamos de tasa y cargos altos:

• Pago final mayor, un pago global muy alto que se vence al terminar el préstamo porque las cuotas regulares no son lo suficientemente altas para terminar de pagarlo.
• Amortización negativa, cuando los pagos mensuales no cubren el monto del préstamo y el interés adeudado. Cuando esto ocurre, termina debiendo mucho más de lo que recibió en préstamo aún después de haber efectuado todos los pagos requeridos.
• Tasas por incumplimiento o sanciones – tasas más altas de interés que se le cobran a quienes se atrasan en los pagos.
• Todo requisito que se efectúen por adelantado más de dos pagos de los ingresos del préstamo.
• La mayoría de las sanciones por pago adelantado (costo por terminar de pagar el préstamo antes de la fecha de vencimiento).

Consejos acerca de los préstamos sobre el valor líquido de la vivienda

• Nunca permita que lo apuren para que firme un préstamo garantizado por su casa. Siempre insista en esperar unos días para pensarlo.
• No permita que sus familiares o amigos, por motivos propios, lo convenzan para que pida un préstamo o sea co-deudor de un préstamo garantizado por su casa. Busque otras formas de ayudarlos en situaciones financieras difíciles, por ejemplo, recomendando un servicio de asesoría sobre deudas.
• Compare precios. Antes de elegir un préstamo, visite varios prestamistas, incluyendo bancos grandes, instituciones pequeñas en la comunidad y cooperativas de crédito.
• Estudie el contrato con una persona de confianza y pídale a un abogado que lo revise. Muchas asociaciones locales de derecho, grupos para personas de la tercera edad y universidades locales tienen servicios de abogado de bajo costo, que valen la pena el gasto cuando está de por medio su casa.
• Nunca firme un documento con renglones en blanco que podrían completarse después que usted haya firmado.
• Asegúrese que entiende todo el contrato. Averigüe todos los costos del préstamo, incluyendo la tasa de porcentaje anual (APR), honorarios, puntos y costos de cierre, incluyendo el seguro de título de propiedad del prestamista y los costos de valoración.
• Tenga cuidado si utiliza un contratista recomendado por el prestamista y viceversa. Cuando elija un contratista, pida referencias personales y verifíquelas, y comuníquese con la agencia gubernamental otorgadora de licencias para verificar que el contratista tenga licencia.
• Si la negociación con un corredor de préstamos o una empresa de financiamiento personal se realizó en otro idioma aparte del inglés, pregunte si existe una traducción del contrato.

Estudie sus opciones después de una catástrofe

Después de una catástrofe, consulte con su compañía de seguro si le cubren los arreglos de su casa. Ciertos programas federales y estatales de asistencia podrían poner dinero a su disposición.

Cuidado con contratistas que vienen a su puerta

No confíe en los contratistas que se presentan sin invitación y le dicen que su casa necesita arreglos o algún otro trabajo, especialmente si le recomiendan a un prestamista para que le financie el trabajo. A veces ciertos prestamistas deshonestos trabajan con contratistas de la construcción para estafar a los propietarios.

La regulación federal de "enfriamiento" requiere que el vendedor – incluyendo contratistas – que se presentan en su casa para venderle productos o servicios le informen que usted puede cancelar la venta dentro de los tres días hábiles y recibir un reembolso completo cuando el precio de compra sea de $25 o más. Se le debe entregar un resumen de su derecho de cancelación y un formulario de cancelación.

Investigue a todos los contratistas

Nunca use un contratista hasta que lo haya investigado. Comuníquese con la agencia apropiada que otorga licencias para verificar que la empresa tenga licencia. Pregunte si tienen alguna queja o acción disciplinaria en contra del contratista.

39 estados, incluyendo California, requieren que los contratistas tengan licencia o estén registrados. Si usted vive en un estado que no requiere licencia, llame a la oficina local del fiscal de distrito, organismo de protección para el consumidor y agencia para el mejoramiento comercial para averiguar si han recibido alguna queja. Lea Recursos específicos a California.

Antes de sacar un préstamo de vivienda, haga las siguientes preguntas:

• ¿Cuánto dinero me están prestando? ¿Cuál es el monto total, incluyendo costos e intereses, que debo pagar para reembolsar el préstamo?
• ¿Cuál es la tasa de porcentaje anual de interés (APR)?
• ¿El interés que debo pagar es "fijo" o cambiará con el transcurso del tiempo (tasa "ajustable")?
• ¿Cómo se compara la tasa cotizada con la de otros prestamistas?
• ¿Qué costos, puntos y costos de cierre serán agregados al préstamo?
• ¿Hay algún pago final mayor (un pago único muy grande al terminar el préstamo)?
• ¿Cuánto es la cuota mensual? ¿Durante cuántos meses?
• ¿Podré vivir con el dinero que me queda después de pagar la cuota? ¿Realmente puedo costear este préstamo?
• ¿Son realmente necesarios los arreglos o los mejoramientos para mi hogar?
• ¿Tendré que pagar una sanción por pago adelantado si termino de pagar el préstamo antes o vuelvo a financiarlo con otro prestamista?

Recursos nacionales

Agencia para el mejoramiento comercial – Better Business Bureau
(703) 276-0100 o consulte su directorio telefónico local
- Consultas de información sobre quejas de comercios locales.

Consumer Action
415-777-9635 o 213-624-8327
TTY: (415) 777-9456
- Ofrece consejos y recomendaciones al consumidor sobre agencias que manejan quejas. Deje un recado y un asesor le regresará la llamada. Se hablan chino, inglés, y español.

Servicio de Asesoría sobre Crédito del Consumidor – Consumer Credit Counseling Service
800-777-PLAN
- Evalúa préstamos y ofrece asesoría sobre remates hipotecarios, incumplimiento y control de deudas.

Comisión Federal de Comercio
(877) 382-4357
- Acepta quejas del consumidor que utiliza para investigar posibles infracciones de la ley y ofrece una amplia gama de publicaciones sobre préstamos, arreglos de viviendas y derechos del consumidor. (No resuelve quejas individuales.)

Organismo Federal de Administración de Emergencias
(800) 480-2520
- Ofrece publicaciones sobre programas federales de asistencia por catástrofe.

Asociación Nacional de Partidarios del Consumidor
- Consejos para encontrar un abogado que se ocupa de asuntos del consumidor y listas de abogados miembros organizadas según su especialidad.

Centro Nacional de Información sobre el Fraude
(800) 876-7060
-Información y publicaciones sobre fraudes.

SECCIÓN ESPECIAL: Leyes y recursos específicos a California

El Código Financiero de California define determinados préstamos de altos cargos como "préstamos cubiertos", qué préstamos están sujetos a varios requerimientos, restricciones, estándares y multas. Un préstamo “cubierto” es aquel que no excede el límite de conformidad más actual para un primer préstamo hipotecario para una sola familia establecido por la Asociación Federal Nacional de Hipotecas (FNMA, siglas en inglés), que excede puntos específicos, cargos y/o incluye tasas de interés anual que exceden un límite definido en comparación con Valores del Tesoro de un término similar.

Para el 2006, el límite de conformidad establecido por FNMA es de $359,650 para préstamos/hipotecas aseguradas por propiedades unifamiliares. Esta ley ajusta automáticamente los límites de los préstamos cubiertos para seguir a la par de los límites de conformidad de FNMA.

Las siguientes son divulgaciones requeridas en las transacciones de préstamos cubiertos:

• Por lo menos tres días hábiles antes del cierre del préstamo, el prestamista o corredor de préstamos debe divulgar por escrito al prestatario todos los cargos de pagos por anticipado, tasas, puntos, y cargos por el “préstamo cubierto” que serían cobradas en comparación con las tasas, puntos y cargos por aceptar un “préstamo cubierto” sin multas por pago anticipado.
• Un “préstamo cubierto” no puede contener ninguna provisión de amortización negativa, a menos que el “préstamo cubierto” sea una primer hipoteca. El prestamista o corredor de préstamo debe divulgar al prestatario que el préstamo contiene una provisión de amortización negativa que podría agregar capital al balance del préstamo.
• Un préstamo cubierto no podrá ser efectuado a menos que la siguiente divulgación, escrita en letra de tamaño 12 o más grande, sea provista al prestatario antes de los tres días hábiles con anterioridad a la firma de los documentos para la transacción del préstamo:
  
  NOTIFICACIÓN DE ADVERTENCIA AL CONSUMIDOR Y ASESORÍA SOBRE LA COMPRA DE UNA VIVIENDA
  
  Si usted obtiene este préstamo, el prestamista tendrá una hipoteca sobre su hogar. Usted podría perder su casa, y todo el dinero que haya invertido en ésta, si no cumple con las obligaciones que usted adquiere con este préstamo.
  
  Los intereses de préstamos hipotecarios y los costos de cierre y otros cargos varían en base a muchos otros factores, incluyendo su crédito y situación financiera en particular, su historial de ingresos, la relación entre el préstamo solicitado y el valor de la propiedad, y el tipo de propiedad que su préstamo garantizará. Intereses y cargos más altos podrían estar justificados dependiendo en las circunstancias individuales de la aplicación del consumidor. Usted debería comparar precios y cargos en diferentes préstamos.
  
  Este préstamo en particular podría tener una tasa de interés, puntos totales y otros cargos más altos que otros préstamos hipotecarios, y está, o podría estar sujeto a divulgaciones adicionales y protecciones substantivas bajo la División 1.6 (comenzando con la Sección 4970 del Código Financiero). Debería considerar consultar con un asesor de crédito calificado e independiente, u otro asesor financiero con experiencia, sobre las tasas, cargos y provisiones de este préstamo hipotecario antes de proceder. Para obtener información sobre cómo contactar un asesor de crédito, pregúntele a su prestamista o llame a la línea de asistencia del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos al 1-888-466-3487 o visite HUD consejeros en línea
  
  A usted no se le requiere completar ningún acuerdo o contrato de un préstamo simplemente por el hecho de haber recibido esta divulgación o haber firmado una aplicación para un préstamo. Si usted procede con este préstamo hipotecario, también debería recordar que podría enfrentar riesgos financieros muy serios si usa este préstamo para pagar sus deudas de tarjeta de crédito u otras deudas en conexión con esta transacción, y por lo tanto contraer nuevos cargos de tarjeta de crédito u otras deudas. Si usted continúa acumulando deudas luego de que este préstamo sea cerrado y después tiene dificultades financieras, usted podría perder su casa y todo el capital que haya acumulado si no cumple con las obligaciones de este préstamo hipotecario.
  
  Los impuestos y el seguro de la propiedad son responsabilidad suya. No todos los prestamistas proveen servicios de garantías por estos pagos. Debería preguntarle a su prestamista sobre estos servicios.
  
  Los pagos que usted haga en sus deudas corrientes contribuyen a su puntaje crediticio. No debe aceptar ningún consejo sobre ignorar los pagos habituales a sus actuales acreedores.
• Si se lo solicita, el prestamista o corredor de préstamos que está por emitir un “préstamo cubierto” deberá proporcionarle a la agencia que le otorga su licencia o al prestatario, sin ningún costo, la documentación que demuestra claramente si el préstamo es un “préstamo cubierto”. Esta documentación deberá incluir, pero no está limitada a, la divulgación completa del balance de capital inicial, la tasa de interés anual, y el total de puntos y cargos, como es definido en el Código Financiero Sección 4970.

Recursos específicos a California

Departamento de Corporaciones
Department of Corporations (DOC)
Consumer Service Office
1515 K Street, Suite 200
Sacramento, CA 95817 866-275-2677

El DOC, entre otras cosas, tiene autoridad para hacer cumplir las siguientes leyes:

• California Residential Mortgage Lending Act – Esta ley regula las actividades de los Prestamistas Hipotecarios Residenciales (RML, siglas en inglés) licenciados.
• California Finance Lenders Law – Esta ley regula la actividad de los Prestamistas Financieros de California (CFL, siglas en inglés).
• Escrow Law – Esta ley regula las actividades de las compañías independientes de depósitos en garantías.

El estado o vigencia de licencias RML o CFL pueden ser verificados en el Sitio Web del Departamento de Corporaciones.

Junta Estatal de Otorgamiento de Licencias a Contratistas
Contractors State License Board (CSLB)
El CSLB, siglas en inglés, otorga licencias y regula a los contratistas en más de 40 clasificaciones de licencias que constituyen la industria de la construcción. El CSLB también registra a las personas que venden mejoras en el hogar, y ofrece un programa de arbitraje para la resolución de diputas que cumplan determinado criterio. Esta agencia provee información al consumidor y le permite al consumidor verificar el estado de la licencia de un contratista.

9821 Business Park Drive
Sacramento, CA 95826
916-255-3900
Información al consumidor y sobre licencias las 24 horas: 800-321-2752

Agencia de Financiamiento a la Vivienda de California
California Housing Finance Agency (CalHFA)
La misión de CalHFA es financiar préstamos por debajo de las tasas de mercado para crear viviendas de alquiler seguras, decentes y económicas y para asistir a los compradores de viviendas primerizos en alcanzar el sueño de la vivienda propia. CalHFA ayuda a los compradores de vivienda de bajos y moderados ingresos a alcanzar su meta de ser propietarios de una casa en California. CalHFA ofrece tasas de intereses por debajo del valor de mercado y préstamos por 30 años a tasas de interés fijas a compradores primerizos que califican según los límites de ingresos y precios de ventas establecidos para el condado donde desean comprar.

1121 L Street, 7th Floor
Sacramento, CA 95814,
916-342-1250

100 Corporate Pointe, Suite 250
Culver City, CA 90230,
310-342-1250

Oficina de Tasadores de Bienes Raíces
Office of Real Estate Appraisers (OREA)
OREA provee licencias para los tasadores de viviendas y asegura la adherencia a los Estándares Nacionales Uniformes de la Práctica de Tasación Profesional (USPAP, siglas en inglés), a la ley de California y otras regulaciones. También investigan quejas contra tasadores. Provee información al consumidor y puede también asistirle en verificar el estado de la licencia del tasador.

1102 Q Street, Suite 4100
Sacramento, CA 95814
916-552-9000 or 916-447-7878

Departamento de Seguros
Department of Insurance
Consumer Communications Bureau
300 South Spring Street, South Tower
Los Angeles, CA 90013
800-927-4357

El Departamento de Seguros, entre otras cosas, otorga licencias y regula a las compañías de seguros de título de propiedad de California que emiten pólizas de seguro de título de propiedad y también realizan actividades relacionadas con los depósitos de garantías.

Departamento de Instituciones Financieras
Department of Financial Institutions (DFI)
DFI otorga licencias y regular los bancos autorizados para funcionar por el gobierno del estado, cooperativas de crédito, ahorros y préstamos; bancos extranjeros, corporaciones de desarrollo de negocios e industria; emisores de cheques de viajeros y giros.

300 S. Spring Street, Suite 15513
Los Angeles, CA 90013
801 K Street, Suite 2124
Sacramento, CA 95814

Departamento de Asuntos del Consumidor
Department of Consumer Affairs (DCA)
800-952-5210

Llame para consejos y otros contactos sobre cualquier problema del consumidor.

Departamento de Empleo y Vivienda Justa
Department of Fair Employment and Housing (DFEH)
800-233-3212

DFEH podría investigar y/o resolver quejas sobre discriminación ilegal en la vivienda o en el otorgamiento de préstamos.

© Consumer Action 2006

Published / Reviewed Date

Published: October 18, 2006

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