Saving Your Home from Foreclosure (2009) (Korean)
์ฐจ์์ผ๋ก๋ถํฐ์ฌ๋ฌ๋ถ์ ์ฃผํ์๋ณดํธํ์ธ์
์ฐจ์์ ์ฌ๋ฌ๋ถ์ด ๋ชจ๊ธฐ์ง๋ก ํจ์ด๋จผํธ๋ฅผ ์ ๋๋ก ๋ฉ๋ถํ์ง ๋ชปํ ๋ ์ฌ๋ฌ๋ถ์ ์ฃผํ์ ์ต์๊ธฐ๊ด์ ์์ ๋ก ๋ง๋ค๊ธฐ ์ํ ๋ฒ์ ์ธ ์ ์ฐจ์
๋๋ค. ์ฌ๋ฌ๋ถ์ด ์ด๋ป๊ฒ ์ ์ ํ ์กฐ์น๋ฅผ ์ทจํ๋ ์ง๋ฅผ ์ดํดํ ๊ฒฝ์ฐ ์ฐจ์์ ์ง๋ฉดํ์ ๋ ์ฌ๋ฌ๋ถ์ ์ฃผํ ์์ ๋ฅผ ์ ์งํ๊ธฐ ์ํด ๋
ธ๋ ฅํ๊ฑฐ๋ ์ฐจ์์ ์ํ ์ฌ์ ์ ์ธ ์์์ ์ต์ํํ ์ ์์ต๋๋ค.
Foreclosure is the legal process that your mortgage lender uses to take your home when you fall behind on your mortgage payments. If you are faced with foreclosure, you can work to save your homeโor at least limit the financial damage caused by foreclosureโif you understand your options and take the appropriate steps.
Publication Series
- This publication is not currently associated with any training series.
Download File
PDF files may contain outdated links.
Saving Your Home from Foreclosure (2009) (Korean)
File Name: 2009_Foreclosure_Kr.pdf
File Size: 0.44MB
Languages Available
Table of Contents
์ฃผํ ๋ณดํธ
์ฐจ์(์ต์๊ธฐ๊ด์ด ์ฃผํ์ ํ์ํ๋ ๊ฒ)์ ์ฌ๋ฌ๋ถ์ด ๋ถ๋์ฐ๊ณผ ๊ทธ ๋ถ๋์ฐ์ ์์ธ ์ํดํฐ๋ฅผ ์๋๋ค๋ ๊ฒ์ ์๋ฏธํฉ๋๋ค. ์ฌ๋ฌ๋ถ์ ์ ์ฉ ๊ธฐ๋ก์ด ๋๋น ์ง๊ณ ์ต์๊ธฐ๊ด์ด ๋ถ์ฑ์ ์ผ๋ถ๋ฅผ ํ๊ฐํด ์ค ๊ฒฝ์ฐ ์ธ๊ธ์ ๋ด์ผํ ์ง๋ ๋ชจ๋ฆ ๋๋ค.
์ฐจ์์ ์ฌ๋ฌ๋ถ์ ๋ชจ๊ธฐ์ง ํ์ด๋จผํธ๊ฐ ์์ฃผ ๋ง์ด ๋ฐ๋ ธ์ ๋ ๊ณ ๋ คํ๊ฒ ๋ฉ๋๋ค.์ฌ๋ฌ๋ถ์ด ์ฌ๋ฌ๊ฐ์ง ์ด์ ๋ก ํ๋ฒ ํน์ ๊ทธ ์ด์์ ๋ชจ๊ธฐ์ง ํ์ด๋จผํธ๋ฅผ ๋ผ์ ์๋ ์ฒ์ง์ ์๋ ์์ ์ ๋ฐ๊ฒฌํ ์ ์์ผ๋ฉฐ ๋ค์๊ณผ ๊ฐ์ ์ด์ ๋ฅผ ๋ค ์ ์์ต๋๋ค.
- ์์์น ๋ชปํ ๋น์ฉ ํน์ ์์ ๊ฐ์: ๊ธด๊ธํ ์๋์ฐจ๋ ์ฃผํ ์๋ฆฌ ํน์ ์๊ธฐ์น ๋ชปํ ์๋ฃ๋น๋ ์ฌ๋ฌ๋ถ์ด ๋ค๋ฅธ ๊ณ ์ง์๋ฅผ ๋ฉ๋ถํ๊ธฐ ์ํ ๋์ ๋ชจ์๋ผ๊ฒ ๋ง๋ค ์ ์์ต๋๋ค. ๋ง์ฐฌ๊ฐ์ง๋ก ํด๊ณ ์ ์ํ ์ฅ๊ธฐ์ ํน์ ์๊ตฌ์ ์ธ ์์ ๊ฐ์, ์๊ฐ์ธ ์๋น ๊ฐ์, ์ดํผ, ๋ถ์, ์ฌ๋ฌ๋ถ์ด ์ผ์ ํ ์ ์๊ฒํ๋ ์ง๋ณ ๋ฑ์ ๋จ์ง ์ด๋ฌ ๋ฟ๋ง์๋๋ผ ์์ผ๋ก ์ฌ๋ฌ๋ฌ์ ๋ชจ๊ธฐ์ง ํ์ด๋จผํธ ๋ฉ๋ถ๋ฅ๋ ฅ์ ์ง์ฅ์ ์ค ์ ์์ต๋๋ค.
- ์ ํ์ด๋จผํธ๊ฐ ํ๊บผ๋ฒ์ ๋ง์ด ์ค๋ฅด๋ ์ฃผํ ์ต์: ์ฌ๋๋ ๋ณด๋ค๋ ๋ง์ ์ฃผํ ์์ ์๋ค์ด ์ด๋ค ์์ ์ ์ ํ์ด๋จผํธ๊ฐ ๊ฐ์๊ธฐ ์์นํ๋ ๋ชจ๊ธฐ์ง๋ก ์ ๊ฐ์ง๊ณ ์์ต๋๋ค. (์ ํ์ด๋จผํธ๋ ์ฌ๋ฌ๋ถ์ด ์ฒซ๋ฒ์งธ ํ์ด๋จผํธ๋ฅผ ๋ฉ๋ถํ ํ ์ผ๋ ์์ 5๋ ์ฌ์ด์ ์ฌ๋ผ ๊ฐ๋๋ค.) ์ต์ ๊ณ์ฝ ์กฐ๊ฑด๊ณผ ์ด์์จ์ด ๋ณ๋๋๊ฑฐ๋ ์ฌ์กฐ์ ("resetโ)๋๋ ๋น์์ ์ด์์จ์ ๋ฐ๋ผ ์ฌ๋ฌ๋ถ์ ์ ํ์ด๋จผํธ๊ฐ ์๋ฐฑ๋ฌ๋ฌ๊น์ง ์ค๋ฅผ ์ ์์ต๋๋ค. (์ฌ๋ฌ๋ถ์ ์ฑ๋ฌด ๋ถ์ดํ์ ์ฝ๊ฒ ๋น ์ง๊ฒํ๋ ์ต์ ํํ์ ๋ํด ์์ ๋ณด๊ธฐ ์ํด "์์ ์ ๋ชจ๊ธฐ์ง๋ก ์๊ธฐ" ๋ฅผ ์ฐธ์กฐํ์ญ์์ค.)
- ์ฝํ์ ์ต์ ๊ณ์ฝ ์กฐ๊ฑด: ์ฝํ์ ์ต์๋ ๋ถ๊ณต์ ํ๊ฑฐ๋ ์์์๋ฅผ ์ฐ๋ ๊ณ์ฝ ์กฐ๊ฑด, ๋์ ์ด์จ๊ณผ ๊ณ ๋น์ฉ, ์ฌ๋ฌ๋ถ์ด ๊ฐ๋นํ๊ธฐ ํ๋ค๋ค๋ ๊ฒ์ ์ต์๊ธฐ๊ด์ด ์๊ณ ์๋ ํ์ด๋จผํธ ์๊ตฌ ์กฐ๊ฑด, ํน์ ์ฌ๋ฌ๋ถ์ ๋ถ์ฑ๋ฅผ ์ฆ๊ฐ์ํค๊ณ ์ํดํฐ๋ฅผ ๊ฐ์์ํค๋ ํน์ง ๋ฑ์ ํฌํจํฉ๋๋ค. ์ด๋ฐ ํํ์ ์ต์๋ ์์๋ถํฐ ๋ง์ ๋น์ฉ์ ์๊ตฌํ๊ธฐ ๋๋ฌธ์ ์ฐจ์์ ์ํ์ฑ์ด ๋งค์ฐ ๋์ต๋๋ค. ์ฃผํ์์ ์ ๋ค์ฏ๋ช ์ค ํ๋ช ์ ์ด๋ฐ ํํ์ ์ต์๋ก ์ธํด ์ฐจ์์ ์ํ์ ๋น ์ง ์ ์์ต๋๋ค.(์ฝํ์ ์ต์์ ๋์ ์ต์ ํน์ ์ฌ๊ธฐ๋ฅผ ํผํ๋ ์๋ น์ ๋ํ ๋ ๋ง์ ์ ๋ณด๋ฅผ ์ํด "์ฐจ์ ์ฌ๊ธฐ ํผํ๊ธฐ" ๋ฅผ ์ฐธ์กฐํ์ญ์์ค.)
๊ธด๊ธ์ํฉ์ ๋๋นํ ๊ณํ, ๋์ ํ์ด๋จผํธ๋ฅผ ์ํ ์ค๋น, ๊ทธ๋ฆฌ๊ณ ์ ๋ ์ต์๊ธฐ๊ด์ ํผํ๊ธฐ ๋ฑ์ ์ํ ์ต์ ์ ๋ ธ๋ ฅ์๋ ๋ถ๊ตฌํ๊ณ ์ฌ๋ฌ๋ถ์ ์ฌ์ ํ ํ๋ฒ ํน์ ๊ทธ ์ด์์ ํ์ด๋จผํธ๋ฅผ ๋ฉ๋ถํ์ง ๋ชปํ ์๋ ์์ต๋๋ค. ๋ง์ฝ ์ด๋ฐ ๊ฒฝ์ฐ๊ฐ ๋ฐ์ํ๋๋ผ๋ ์ฌ๋ฌ๋ถ์ด ํ ์ ์๋ ์ ํ์ ์ดํดํ๊ณ ์ ๋นํ ์กฐ์น๋ฅผ ํ ๊ฒฝ์ฐ ์ฌ๋ฌ๋ถ์ ์ฃผํ์ ์ฐจ์์ผ๋ก๋ถํฐ ๋ณดํธํ ์๋ ์์ต๋๋ค.
์ฃผํ ์์ ์ ์ง
๋ง์ ์ฃผํ ์์ ์๋ค์ ๋ชจ๋ ์ต์๊ธฐ๊ด์ด ๋ถ๋์ฐ์ ์ฐจ์ํ๊ณ ์์ ๊ถ์ ๋นผ์๋ ๊ฒ์ ๊ฐ์ ํ ๋ฐ๋๋ค๊ณ ์๋ชป ์๊ณ ์์ต๋๋ค. ์ฝํ์ ํน์ ์ ๋ ์ต์๊ธฐ๊ด์ด ์๋์ ์ผ๋ก ์ฃผํ์ ์ฐจ์๊ณผ ์์ ๊ถ ํ์๋ฅผ ๋ชฉ์ ์ผ๋ก ๋์ ๋น๋ ค์ฃผ๋ ๊ฒ์ ์ฌ์ค์ ๋๋ค. (์ฝํ์ ์ต์๋ฅผ ์๋ณํ๊ณ ํผํ๋ ์๋ น์ ๋ํ ์ ๋ณด๋ฅผ ์ํด "์ฐจ์ ์ฌ๊ธฐ ํผํ๊ธฐ" ๋ฅผ ์ฐธ์กฐํ์ญ์์ค.)
๊ทธ๋ฌ๋ ํฉ๋ฒ์ ์ธ ๋ชจ๊ธฐ์ง๋ก ์ต์๊ธฐ๊ด์ ์ฐจ์์ด ๋ง์ ๋น์ฉ๊ณผ ์๊ฐ์ ํ์๋กํ๋ ์์ ์ด๊ธฐ ๋๋ฌธ์ ์ฌ๋ฌ๋ถ์ ์ต์ ํ์ด๋จผํธ๋ฅผ ๋ฐ๊ธฐ๋ฅผ ์ํ๋ฉฐ ์ฐจ์์ ๋ง์ง๋ง ํด๊ฒฐ ๋ฐฉ๋ฒ์ผ๋ก ์ ํํฉ๋๋ค. ์ต์๊ธฐ๊ด์ ์ฐจ์ ๋ฐฉ์ง๋ฅผ ์ํ ์ฌ๋ฌ๊ฐ์ง ๋ฐฉ๋ฒ์ ๊ฐ๊ตฌํด์ผํ ์๋ฌด๊ฐ ์์ต๋๋ค. ์ด๊ฒ์ ์ฌ๋ฌ๋ถ์ ์ต์๊ธฐ๊ด์ด ๋ฏฟ์ ๋งํ ์ฃผํ์์ ์์ ์ฐจ์ ๋ฐฉ์ง๋ฅผ ๋๊ธฐ์ํด ํน๋ณ "์์ค ๊ฒฝ๊ฐ(loss mitigation)โ ํ๋ก๊ทธ๋จ์ ์ ๊ณตํ๋ค๋ ๊ฒ์ ์๋ฏธํ ์๋ ์์ต๋๋ค.
์ฐจ์ ๋ฐฉ์ง๋ฅผ ์ํ ์ต์๊ธฐ๊ด์ ํด๊ฒฐ์ฑ
์ต์๊ธฐ๊ด์ ์ฃผํ์์ ์๋ฅผ ๋๊ธฐ์ํ ์ฌ๋ฌ๊ฐ์ง ๋ฐฉ๋ฒ์ ์ ๊ณตํฉ๋๋ค. ์ต์๊ธฐ๊ด์ ๋ฐ๋ผ ๋ค๋ฅธ ํด๊ฒฐ์ฑ ์ด ์์ ์ ์์ง๋ง ๋ค์๊ณผ ๊ฐ์ ์ฐจ์ ๋ฐฉ์ง์ฑ ์ ํฌํจํ ์ ์์ต๋๋ค:
- ๋ณต์(Reinstatement). ์ ์ฌ๋ฌ๋ถ์ด ์ง๋ถํด์ผํ ๋ฐ๋ ค์๋ ๋ชจ๋ ํ์ด๋จผํธ๋ฅผ ๊ณผํ๋ฃ๋ ๋ฒ๊ธ๊ณผ ํจ๊ป ์ฝ์ํ ๋ ์ง์ ๋ฉ๋ถํ ๊ฒฝ์ฐ ์ด๋ฃจ์ด์ง๋๋ค.
- ์ํ ๊ณํ(Repayment plan). ์ต์๊ธฐ๊ด์ด ๋ฐ๋ ค์๋ ํ์ด๋จผํธ์ ํด๊ฒฐ์ ์ํด ์ฌ๋ฌ๋ถ์ ์ ํ์ด๋จผํธ์ ์ถ๊ฐ ๊ธ์ก์ ๋ํ๊ฑฐ๋ ์ต์ ์๊ธ์ ๋ฏธ๋ฉ๋ ๊ธ์ก์ ๋ํ ์ ์์ต๋๋ค.
- ์ง๋ถ ์ ์(Forbearance). ์ต์๊ธฐ๊ด๊ณผ์ ๊ณต์์ ์ธ ๋์ํ์ ์ผ์ ๊ธฐ๊ฐ ๋์ ๋ชจ๊ธฐ์ง๋ก ํ์ด๋จผํธ์ ์ก์๋ฅผ ์ค์ด๊ฑฐ๋ ์ผ์ ์ค์ง์ํต๋๋ค. ์ผ์ ๊ธฐ๊ฐ์ด ์ง๋๋ฉด ์ ํ์ด๋จผํธ๋ฅผ ๋ค์ ์์ํ๋ฉฐ ๋ฏธ๋ฉ๊ธ ์ด์ก์ ์ผ์๋ถ๋ก ๋ฉ๋ถํ๊ฑฐ๋ ๋ช๊ฐ์์ ๊ฒฐ์ณ ๋งค๋ฌ ์ถ๊ฐ ํ์ด๋จผํธ๋ฅผ ๋ฉ๋ถํด ์ ์์ ์ธ ํ์ด๋จผํธ ์ํ๋ก ๋์๊ฐ๋๋ค. (์ด๊ฒ์ด ํ์ํ์ง ์๋๋ก ์ต์๋ฅผ ๋ณ๊ฒฝํ ๊ฒฝ์ฐ์๋ ํด๋น๋์ง ์์ต๋๋ค.)
- ์ต์ ๋ณ๊ฒฝ(Loan Modification). ์ฌ๋ฌ๋ถ์ ๋ชจ๊ธฐ์ง๋ก ํ์ด๋จผํธ๋ฅผ ๋ฉ๋ถ ๊ฐ๋ฅํ ์์ค์ผ๋ก ์๊ตฌ์ ์ผ๋ก ์ฌ์กฐ์ ํ๋ ๊ฒ์ ๋งํฉ๋๋ค. ์ต์ ๋ณ๊ฒฝ์ ์ด์์จ์ ๋ฎ์ถ๋ ๊ฒ, ์ํฉ ๊ธฐ๊ฐ ์ฐ์ฅ, ๋ฏธ๋ฉ๊ธ์ ์๊ธ์ ๋ํ๋ ๊ฒ ํน์ ๋ง์ง๋ง ํด๊ฒฐ์ฑ ์ผ๋ก ์ต์ ์๊ธ ์ถ์ ๋ฑ์ด ํฌํจ๋ฉ๋๋ค.
์ฐ๋ฐฉ ์ฃผํ ๊ด๋ฆฌ๊ตญ(Federal Housing Administration, FHA)๊ณผ ์ฌํฅ๊ตฐ์ธ ๊ด๋ฆฌ๊ตญ(Veterans Administration, VA)์ ํตํ ๋ชจ๊ธฐ์ง๋ก ์ ๋ค๋ฅธ ์ข ๋ฅ ํน์ธ ๋ ๋ง์ ์ฐจ์ ๋ฐฉ์ง ํด๊ฒฐ์ฑ ์ ์ ๊ณตํ ์๋ ์์ต๋๋ค. ์๋ก FHA๋ฅผ ํตํด ์ต์ ๋ฐ์ ์ฃผํ์์ ์๋ FHA ๋ณดํ๊ธฐ๊ธ์ผ๋ก๋ถํฐ ํ๋ฒ์ ํ์ด๋จผํธ๋ฅผ ์ ๊ณต๋ฐ์ ์๋ ์์ต๋๋ค. ์ฃผํ์์ ์๋ ๋ชจ๊ธฐ์ง๋ก ์ ์ผ์๋ถ ์ํํ๊ฑฐ๋ ์ฃผํ์ ํ๋ "๋ถ๋ถ ์ฒญ๊ตฌ(partial claim)โ์ ๋ํ ์ง๋ถ ์๋ฌด๊ฐ ์์ต๋๋ค.
๊ฐ์ฅ ์ข์ ํด๊ฒฐ์ฑ ์ ์ฌ๋ฌ๋ถ์ด ์ฒํ ์ํฉ์ ๋ฐ๋ผ ๋ฌ๋ผ์ง ์ ์์ต๋๋ค. ์ํ ๊ณํ(Repayment Plan)์ ํ๋ฒ์ ํ์ด๋จผํธ๊ฐ ๋ฐ๋ ค์๋ ์ฌ๋๋ค์๊ฒ ์ข์ ํด๊ฒฐ์ฑ ์ผ ์ ์์ต๋๋ค. ์ต์ ๋ณ๊ฒฝ(Loan Modification)์ ์ฅ๊ธฐ์ ์ธ ์๋ ๊ฐ์์ ์ง๋ฉดํ ์ฌ๋๋ค์๊ฒ ํ์ํ ๊ฒ์ผ ์ ์์ต๋๋ค. ์ด๋ค ์ฐจ์ ๋ฐฉ์ง์ฑ ์ค ์ด๋ค ๊ฒ์ด ์ฌ๋ฌ๋ถ์๊ฒ ๋์์ ์ค ์ ์๋ ์ง ๊ฒฐ์ ํ๊ธฐ ์ํด ์ฌ๋ฌ๋ถ๊ณผ ์ต์๊ธฐ๊ด์ด ํ๋ ฅํด์ผ ํฉ๋๋ค.
๋ง์ฝ ์ฌ๋ฌ๋ถ๊ณผ ์ต์๊ธฐ๊ด์ด ์ด๋ค ์คํ ๊ฐ๋ฅํ ์ํ ๊ณํ์ด๋ ๋ค๋ฅธ ๊ตฌ์ ์ฑ ์ ๋์ํ ์ ์๋ค๋ฉด ์ฑํฐ 13 ํ์ฐ์ ๊ณ ๋ คํด ๋ณด์ญ์์ค. ์ด๊ฒ์ ์ผ์์ ์ผ๋ก ์ฐจ์ ์ ์ฐจ๋ฅผ ์ค์ง์ํค๋ฉฐ ์ต์๊ธฐ๊ด์ด ์ฌ๋ฌ๋ถ์๊ฒ ์ข๋ ๊ฐ๊ธฐ ์ฌ์ด ์ํ ๊ณํ์ ๋ฐ์๋ค์ด๋๋ก ์๋ ฅ์ ๊ฐํ ์๋ ์์ต๋๋ค. ํ์ฐ์ด ํญ์ ํด๊ฒฐ์ฑ ์ ์๋๋๋ค. ํ์ฐ์ ์ฌ๋ฌ๋ถ์ ํฌ๋ ๋ง์ ์์์ํค๋ฉฐ 2005๋ ์ ์ ์ ๋ ํ์ฐ๋ฒ์ ์ด๋ค ์ฌ๋๋ค์ ํ์ฐ ์ ์ฒญ์ ์ด๋ ต๊ธฐ ๋ง๋ค์์ต๋๋ค. ์ฌ๋ฌ๋ถ์ด ๊ฑฐ์ฃผํ๋ ์ฃผ์ ๋ฐ๋ผ ํ์ฐ์ด ์ฌ๋ฌ๋ถ์ ์ง์ ์์ง ์๋๋กํ๋๋ฐ ๋์์ ์ค ์ ์์ต๋๋ค. ์ด ํด๊ฒฐ์ฑ ์ ๋ํ ์ข๋ ์์ธํ ์ ๋ณด๋ฅผ ์ป๊ธฐ์ํด HUD๊ฐ ์น์ธํ๋ ์ฃผํ ์นด์ด์ฌ๋ฌ์ ์๋ดํด ๋ณด์ญ์์ค. ("์ฃผํ ์๋ด์ ๋์"์ ์ฐธ์กฐํ์ญ์์ค.)
์ต์๊ธฐ๊ด๊ณผ์ ์๋ด
๋ง์ ์ฌ๋๋ค์ด ํ๋์ ์ฎ๊ธฐ๋ ๊ฒ์ ์์น์ค๋ฝ๊ฒ ์๊ฐํ๊ฑฐ๋ ๋ฌธ์ ์ ์ฌ๊ฐ์ฑ์ ๋ํ ๋ถ์ ๋๋ฌธ์ ๊ทธ๋ค์ ์ง์ ์์ต๋๋ค. ์ฐจ์์ ๋ฐฉ์งํ๊ธฐ ์ํด ๊ฒฐ๋จ์ ๋ด๋ฆฌ๊ณ ๋ชจ๋ ํด๊ฒฐ์ฑ ์ ๊ฐ๊ตฌํด ๋ณด์ญ์์ค. ๋ฌธ์ ๊ฐ ์ฒ์ ๋ฐ์ํ์ ๋ ๊ณ ์ง์์ ์๋ ๋ฒํธ๋ก ์ ํ๋ฅผ ๊ฑธ์ด ์ฉ์๊ธฐ๊ด์ ์ฐ๋ฝํ์ญ์์ค. ํ๋ฒ๋ ํ์ด๋จผํธ๋ฅผ ๋ฏธ๋ฉํ ์ ์ด ์์ง๋ง ์์ผ๋ก ๋ฉ๋ถํ์ง ๋ชปํ ๊ฐ๋ฅ์ฑ์ด ์์ ๋๋ ๋ง์ฐฌ๊ฐ์ง์ ๋๋ค. ์ต์๊ธฐ๊ด์ ํตํ๋ด์ญ์ ์ฌ๋ฌ๋ถ์ ์ด์นด์ดํธ ํ์ผ์ ๊ธฐ๋กํด ๋ ๊ฒ์ ๋๋ค. ๋ฏฟ์ ๋งํ ์ต์๊ธฐ๊ด๊ณผ ์ต์ ๋ด๋น์๋ ์ฌ๋ฌ๋ถ์ด ์ฐ๋ฝํ ๊ฒ์ ๋ฌธ์ ๋ฅผ ํผํ๋ ค๊ณ ํ๋ ๊ฒ์ผ๋ก ๋ณด์ง ์๊ณ ๋ฌธ์ ๋ฅผ ํด๊ฒฐํ๋ ค๋ ์์ง์ ํ์๋ก ๋ณผ ๊ฒ์ ๋๋ค. ์ต์๊ธฐ๊ด์ ์ฌ๋ฌ๋ถ์ ํ์ด๋จผํธ ๋ฌธ์ ์ ๋ํ ํด๊ฒฐ์ฑ ์ ์ฐพ๊ธฐ ์์ํ ์๋ ์์ต๋๋ค.
์ฌ๋ฌ๋ถ์ ํ์ด๋จผํธ๊ฐ ์ด๋ฏธ ๋ฐ๋ ค ์๊ณ ์์ง ์ต์๊ธฐ๊ด์ ์ฐ๋ฝํ์ง ์์๋ค๋ฉด ์ง๊ธ ์ฆ์ ์ฐ๋ฝํ์ญ์์ค. ์ต์๊ธฐ๊ด์ผ๋ก๋ถํฐ์ ํธ์ง๋ ์ ํ๋ฅผ ๋ฌด์ํ์ง ๋ง์ญ์์ค! ํ๋์ ์ฎ๊ธฐ์ง ์๊ณ ๊ธฐ๋ค๋ฆด์๋ก ์ฌ๋ฌ๋ถ์ด ์ ํํ ์ ์๋ ํด๊ฒฐ ๋ฐฉ๋ฒ์ด ์ค์ด๋ญ๋๋ค.
๋ง์ฝ ์ฌ๋ฌ๋ถ์ด ์ฝํ์ ์ธ ์ ๋ ์ต์๊ธฐ๊ด์ผ๋ก๋ถํฐ ์ต์๋ฅผ ๋ฐ์๋ค๋ฉด ์ฌ๋ฌ๋ถ์ด ์ ํํ๋ ๊ฒ์ด ๋ณ๋ค๋ฅธ ๋์์ด ์๋ ์ ์์ต๋๋ค. ๊ทธ๋ฌ๋ ์ฌ๋ฌ๋ถ์ด ๊ฑฐ์ฃผํ๋ ์ฃผ์ ๋ฒ์ด ์ฐจ์ ์ฒ๋ฆฌ ์๊ฐ์ ๊ท์ ํ๊ณ ์๊ธฐ๋๋ฌธ์ ์ฌ๋ฌ๋ถ์ด ์ ํํ๋ ๊ฒ์ด ์ฐจ์์ ๋ ๋น ๋ฅด๊ฒ ์งํ์ํค์ง๋ ์์ ๊ฒ์ ๋๋ค. ๋ง์ฝ ์ฌ๋ฌ๋ถ์ด ์ฝํ์ ์ต์๋ฅผ ๋ฐ์๋ค๋ ์์ฌ์ด ๊ฐ ๊ฒฝ์ฐ ๊ทธ๋ฆฌ๊ณ ํนํ ์์ผ๋ก ํ์ด๋จผํธ๋ฅผ ๋ด์ง ๋ชปํ ๊ฐ๋ฅ์ฑ์ด ๋๋ค๊ณ ์๊ฐ๋ ๊ฒฝ์ฐ HUD๊ฐ ์น์ธํ๋ ์ฃผํ ์๋ด ๊ธฐ๊ด์ด๋ "์ฐจ์ ์ฌ๊ธฐ ํผํ๊ธฐโ์ ๋์ ์๋ ๊ธฐ๊ด ์ค ํ๋์ ์ฐ๋ฝํ์ญ์์ค.
์ฌ๋ฌ๋ถ์ ์ต์๊ธฐ๊ด์ด๋ ๊ฐ์ด์ฌ๋ฌ์์ ์๋ด์ ์ํด ๋ชจ๊ธฐ์ง๋ก ๊ณ ์ง์์ ์ด์นด์ดํธ ๋ฒํธ ๊ทธ๋ฆฌ๊ณ ์์ ๊ณผ ์ํ๋น ์ฆ๋ช ์ ์ค๋นํ์ญ์์ค. ์ง๋ ๋๋ฌ ๊ฐ์ ์ํ ์คํ ์ดํธ๋จผ๋, ์ฃผํ ๋ณดํ, ๊ทธ๋ฆฌ๊ณ ๊ฐ์ฅ ์ต๊ทผ์ ์ธ๊ธ๋ณด๊ณ ๋ณต์ฌ๋ณธ์ ์ค๋นํ์ญ์์ค. ๊ทธ๋ฆฌ๊ณ ๋ค์ ์ง๋ฌธ์ ๋ํ ๋ต์ ์๊ฐํด ๋ณด๊ณ ์ ์ด ๋์ญ์์ค:
- ๋ฌธ์ . ๋ฌด์๋๋ฌธ์ ์ฌ๋ฌ๋ถ์ ๋ชจ๊ธฐ์ง ํ์ด๋จผํธ๊ฐ ๋ฐ๋ฆฌ๊ฒ ๋์์ต๋๊น? ์ฐ์ฒด์ ์์ธ์ ์ค๋ช ํ ์ ์๋ ๋ฌธ์๋ฅผ ๊ฐ์ง๊ณ ์์ต๋๊น? (์๋ก ์์ฌ๋ก๋ถํฐ์ ํธ์ง๋ ์ค์ ์๋น ํต์ง์) ์ด๋ฏธ ์ฌ๋ํ๋ค๋ฉด ๋ฌธ์ ํด๊ฒฐ์ ์ํด ์ด๋ค ๊ฒ์ ์๋ํ์ต๋๊น?
- ์ ๋ง. ์ด ๋ฌธ์ ๊ฐ ์ผ์์ ์ธ ๊ฒ์ ๋๊น ์๋๋ฉด ์ฅ๊ธฐ์ ์ด๊ฑฐ๋ ์๊ตฌ์ ์ธ ๊ฒ์ ๋๊น? ์ฌ๋ฌ๋ถ์ด ํ์ฌ ์ฒํ ์ํฉ์์ ์ฅ๋จ๊ธฐ์ ์ผ๋ก ์ด๋ค ๋ณํ๊ฐ ์ผ์ด๋ ๊ฒ์ด๋ผ๊ณ ์๊ฐํฉ๋๊น? ๋ชจ๊ธฐ์ง ํ์ด๋จผํธ๋ฅผ ์ ์ ๊ถค๋๋ก ์ฌ๋ ค ๋๋๋ฐ ๊ฑธ๋ฆผ๋์ด ๋ ์ ์๋ ๋ค๋ฅธ ์ฌ์ ์ ์ธ ๋ฌธ์ ๊ฐ ์์ต๋๊น?
- ํด๊ฒฐ. ์ด๋ค ๊ฒฐ๊ณผ๊ฐ ๋์ค๊ธฐ๋ฅผ ๋ฐ๋๋๊น? ์ง์ ์์ ๊ถ์ ์ ์งํ๊ธฐ๋ฅผ ์ํฉ๋๊น? ์ด๋ค ํฅํ์ ํ์ด๋จผํธ ์กฐ์ ์ด ์ฌ๋ฌ๋ถ์๊ฒ ์ ํฉํ๋ค๊ณ ์๊ฐํฉ๋๊น?
- ํด๊ฒฐ ์์ง. ํด๊ฒฐ์ฑ ์ ์คํ์ ์ํด ์ผ๋ง๋ ๊ฐํ ์์ง๋ฅผ ๊ฐ์ง๊ณ ์์ต๋๊น? ์ ํด์ง ๊ธฐ๊ฐ๋ด์ ์ ํ๋ก ์ฐ๋ฝํ๊ณ ์๊ตฌํ๋ ๋ฌธ์๋ฅผ ์ ์ถํ ๊ฒ์ ๋๊น?
์ฐจ์ ๋ฐฉ์ง ์ฒ๋ฆฌ ๊ณผ์ ์ค:
- ์ฌ๋ฌ๋ถ์ด ์ต์๊ธฐ๊ด์ ์ฐ๋ฝํ ์๊ฐ๊ณผ ๋ด์ฉ, ์๋ด์์ ์ด๋ฆ ๊ทธ๋ฆฌ๊ณ ๊ฒฐ๊ณผ ๋ฑ์ ํฌํจํ ๊ตํ๋ ๋ชจ๋ ์ ๋ณด๋ฅผ ๊ธฐ๋กํ ๋ ธํธ๋ฅผ ์ํ ํด๋๋ฅผ ์ค๋นํ์ญ์์ค.
- ์ฌ๋ฌ๋ถ์ด ๊ตฌ๋๋ก ์์ฒญํ ๋ชจ๋ ๋ด์ฉ์ ์ต์๊ธฐ๊ด์ ํธ์ง๋ก ๋ค์ ๋ณด๋ด์ญ์์ค. ํธ์ง๋ ๋ฑ๊ธฐ ์ฐํธ์ผ๋ก ๋ณด๋ด ์ต์๊ธฐ๊ด์ ํ์คํ ๋ฐฐ๋ฌ๋๋๋ก ํ์ญ์์ค. ๋ง์ฝ ์ฌ๋ฌ๋ถ์ด "์๋ น ํต์ง(Return Receipt)โ๋ฅผ ์์ฒญํ ๊ฒฝ์ฐ ๋ฐฐ๋ฌ ์ฆ๋ช ์ ๋ฐ์ ์ ์์ต๋๋ค. ๋ชจ๋ ํธ์ง์ ๋ณต์ฌ๋ณธ์ ๋ณด๊ดํ์ญ์์ค.
- ์ฌ๋ฌ๋ถ์ด ํ์คํ ์งํฌ ์ ์๋ ์ฝ์๋ง ํ์ญ์์ค.
- ์ฉ์๊ธฐ๊ด์ด ์ ์ํ ๋ชจ๋ ๊ธฐํ์ ์งํค์ญ์์ค.
- ์ฒ๋ฆฌ๊ฐ ๋๋ ๋์ ์ด์ฌ๊ฐ์ง ๋ง์ญ์์ค. ๋ง์ฝ ์ด์ฌ๋ฅผ ๊ฐ ๊ฒฝ์ฐ ์ด๋ค ํํ์ ๋์์ ๋ฐ์ ์ ์๋ ์๊ฒฉ์์ ์ ์ธ๋ ์ ์์ต๋๋ค. ( ์ฌ๋ฌ๋ถ์ ์ง์ ์๋ํ ์ ์์ง๋ง ์ด๊ฒ์ ์ฌ๋ฌ๋ถ์ ์ง์ด ์ฃผ๊ฑฐ์ฉ์์ ํฌ์์ฉ์ผ๋ก ๋ฐ๋๋ ๊ฒ์ ์๋ฏธํฉ๋๋ค. ์ด๋ก์ธํด ์ต์๊ธฐ๊ด์ผ๋ก๋ถํฐ์ ์ถ๊ฐ์ ์ธ ๋์์ ๋ฐ์ ์๊ฒฉ์ ์์คํ ๊ฐ๋ฅ์ฑ์ด ๋์ผ๋ฏ๋ก ์๋์ ์ํ ์์ ์ด ์ฌ๋ฌ๋ถ์ ๋ชจ๊ธฐ์ง ํจ์ด๋จผํธ๋ฅผ ๋ด๋๋ฐ ํ์คํ ๋์์ด ๋๋๋ก ํ์ญ์์ค.)
์ฃผํ ์๋ด์ ๋์
์ฐจ์ ์ ์ฐจ๋ฅผ ์ฌ๋ฌ๋ถ ํผ์์ ๊ฐ๋นํ์ง ์์๋ ๋ฉ๋๋ค. HUD๊ฐ ์น์ธํ๋ ์ฃผํ ์๋ด ๊ธฐ๊ด์ ์นด์ด์ฌ๋ฌ๋ ์ฌ๋ฌ๋ถ์ด ์ฒํ ์ํฉ ํ๊ฐ, ์ฌ๋ฌ๋ถ์ ์ง๋ฌธ์ ๋ํ ๋ต๋ณ, ์ฌ๋ฌ๋ถ์ ์ ํ ์ฌํญ ์ ๊ฒ, ์ฌ๋ฌ๋ถ์ ๋ถ์ฑ ๋ถ์, ๊ทธ๋ฆฌ๊ณ ์ฌ๋ฌ๋ถ์ ๋์ ํด ๊ธ์ต๊ธฐ๊ด๊ณผ ๋ชจ๊ธฐ์ง ํ์ด๋จผํธ ๋ณ๊ฒฝ ๊ต์ญ ๋ฑ์ ํ ์ ์์ต๋๋ค.
์ด๋ค ์๋ด ๊ธฐ๊ด๋ค์ ๋ฏธ๊ตญ ์ฃผํ ๋์ ๊ฐ๋ฐ๋ถ(U.S. Department of Housing and Urban Development, HUD)๊ฐ ์น์ธํ๋ฉฐ ์ฃผํ ๊ตฌ์ ๊ณผ ์์ ์ ๋ํ ์๋ด๊ณผ ์ ๋ณด๋ฅผ ์ ๊ณตํฉ๋๋ค. ์นด์ด์ฌ๋ฌ๋ค์ ์ง์ญ์ ๋ฐ๋ผ ๋ค๋ฅธ ์ฌ๋ฌ๊ฐ์ง ์ฐจ์ "๊ตฌ์ โ ๊ธฐ๊ธ๊ณผ ์ผ์์ ์ด๋ ค์์ ์ํ ๋์์ ๋ํ ์ ๋ณด๋ฅผ ์๊ณ ์์ ์ ์์ต๋๋ค.
์ฌ๋ฌ๋ถ ์ง์ญ์ HUD๊ฐ ์น์ธํ๋ ์ฃผํ ์๋ด ๊ธฐ๊ด์ ์ฐพ์ผ์๋ ค๋ฉด HUD์ ์น์ฌ์ดํธ(www.hud.gov/offices/hsg/sfh/hcc/hccprof14.cfm) ์ ๋ฐฉ๋ฌธํ๊ฑฐ๋ 800-569-4287(TTY: 800-877-8339)๋ก ์ ํํ์ญ์์ค.
๋ง์ HUD ์น์ธ ์ฃผํ ์นด์ด์ฌ๋ฌ๋ค์ ๋ํ ๋น์๋ฆฌ ํฌ๋ ๋ง ์๋น์ค ๊ธฐ๊ด์ด๊ธฐ๋ ํฉ๋๋ค. ์ฐจ์ ๋ฐฉ์ง์ ๋ํ ๋์๊ณผ ๋๋ถ์ด ์ด ๊ธฐ๊ด๋ค์ ๊ณ ์ง์์ ๋ถ์ฑ ์ํ๊ณผ ๊ฐ์ ์ฌ๋ฌ๋ถ์ ์ฌ์ ๋ถ์์ ๋์์ ์ค ์ ์์ผ๋ฉฐ ๋ค๋ฅธ ์ฑ๊ถ์์๊ฒ ๋ณด๋ด๋ ์ ํ์ด๋จผํธ๋ฅผ ์ค์ฌ์ค ์ ์๋ ๊ด๋ จ ๊ธฐ๊ด์ด ๊ด๋ฆฌํ๋ ๋ถ์ฑ ๊ด๋ฆฌ ํ๋์ ๊ฐ์ ํ๋ ๊ฒ์ ๋์์ค ์๋ ์์ต๋๋ค. ํฉ๋ฒ์ ์ธ ์ฃผํ๊ณผ ํฌ๋ ๋ง ์๋ด ์๋น์ค๋ ๋ฌด๋ฃ๋ ์ ์ ๋น์ฉ์ผ๋ก ์ ๊ณต๋ฉ๋๋ค.
์ฃผํ ํ๋งค
๋ชจ๋ ๊ฒฝ์ฐ์ ๋ฌธ์ ๊ฐ ์์ค ๊ฒฝ๊ฐ(loss mitigation)ํ๋ก๊ทธ๋จ์ผ๋ก ํด๊ฒฐ๋์ง๋ ์์ต๋๋ค. ๋ง์ฝ ์ฌ๋ฌ๋ถ์ด ์ง์ ์์ ๋ฅผ ๋ ์ด์ ์ ์งํ ์ ์๊ฑฐ๋ ์ ์งํ๊ณ ์ถ์ง ์์ง๋ง ์ถฉ๋ถํ ์ํดํฐ๋ฅผ ๊ฐ์ง๊ณ ์์ง ๋ชปํ๊ธฐ ๋๋ฌธ์ ์ง์ ํ์๋ ๋ชจ๊ธฐ์ง ์ํ์ด ๋ถ๊ฐ๋ฅํ ๊ฒฝ์ฐ ๋ค์์ ๊ณ ๋ คํด ๋ณด์ญ์์ค:
- ์ต์์ ์๋(Assumption of the loan). ๋ง์ฝ ์ฌ๋ฌ๋ถ์ด ์๋๊ฐ ๊ฐ๋ฅํ ์ต์(์ต์ ๊ณ์ฝ์์์ "subject to transferโ ๋ฌธ๊ตฌ๋ฅผ ์ฐพ์ผ์ญ์์ค.)๋ฅผ ๋ฐ์๋ค๋ฉด ์ฌ๋ฌ๋ถ์ ํ์ฌ ๋ชจ๊ธฐ์ง๋ก ์ ๋๊ฒจ๋ฐ๋ ๊ฒ์ ๋์ํ๋ ์ ๊ตฌ๋งค์์๊ฒ ์ฃผํ์ ์๋ํ๋ ๊ฒ๋ ์๊ฐํด ๋ณผ๋ง ํฉ๋๋ค. ์๋ ๊ฐ๋ฅํ ์ต์๋ ๊ทธ๋ฆฌ ํํ์ง ์์ผ๋ฉฐ ์์ฃผ ์ ์ ์ซ์์ ์ฃผํ ์์ ์๋ง์ ์ํ ์ ํ์ผ ๊ฒ์ ๋๋ค.
- ์ต์๊ธฐ๊ด ์น์ธ ํ๋งค(Lender-approved sale). ์ต์๊ธฐ๊ด์ด ์ฌ๋ฌ๋ถ์๊ฒ ์ฃผํ์ ํ๋งคํ ์ ์๋ ๊ธฐํ๋ฅผ ์ฃผ๊ธฐ์ํด ์ฐจ์ ์ ์ฐจ๋ฅผ ๋ณด๋ฅํ ์ ์์ต๋๋ค. ํน์ ์ฌ๋ฌ๋ถ์ด ํ๋งค ๊ณ์ฝ์ ๊ต์ญ ์ค์ด๋ผ๋ฉด ์ต์๊ธฐ๊ด์ด ์ฐจ์ ๊ฒฝ๋งค๋ฅผ ์ฐ๊ธฐํ ์๋ ์์ต๋๋ค.
- ์ ์์ผ(A short sale). ์ด๊ฒ์ ๋ํ FHA ์ต์์์ ์ฐจ์ ์ ํ๋งค๋ผ๊ณ ๋ถ๋ฅด๊ธฐ๋ ํฉ๋๋ค. ์ต์๊ธฐ๊ด์ ๋ชจ๊ธฐ์ง ์ต์๊ธ์ ๋ํ ์ฃผํ ํ๋งค ๊ธ์ก์ ๋ถ์กฑ๋ถ์ ๋ํ ๋ถ์ฑ๋ฅผ ํ๊ฐํด ์ฃผ๋ ๊ฒ์ด ๋์ํ๊ณ ์ฌ๋ฌ๋ถ์ ์ง์ด ์ฐจ์๋๊ธฐ ์ ์ ์ง์ ์ง์ ํ ์ ์๊ฒ ํ๋ฝํ ์ ์์ต๋๋ค. ์ด๊ฒ์ ์ฌ๋ฌ๋ถ์ ํฌ๋ ๋ง ๋ฆฌํฌํธ๊ฐ ์ฐจ์์ ์ํด ์์์ ์ ๋ ๊ฒ์ ํผํ ์ ์๊ฒ ํฉ๋๋ค. ์ฌ๋ฌ๋ถ์ ํ๊ฐ ๋ฐ์ ๋ถ์ฑ ๊ธ์ก์ ๋ํ ์ธ๊ธ์ ๋ฉ๋ถํด์ผํ ์๋ ์์ต๋๋ค.
- ์ฐจ์๊ด๋ จ ์๋์ฆ์(Deed in lieu of foreclosure). ๋จ์์๋ ๋ถ์ฑ๋ฅผ ์์์ฃผ๋ ์กฐ๊ฑด์ผ๋ก ์ฌ๋ฌ๋ถ ์ค์ค๋ก ๋ถ๋์ฐ์ ์์ ๊ถ์ ์ต์๊ธฐ๊ด์ ํ๋ฝํ์ ์ต์๊ธฐ๊ด์ ๋๊ฒจ ์ค๋๋ค. ๋น๋ก ์ฌ๋ฌ๋ถ์ ์ง์ ์์ง๋ง ์ฐจ์๋ณด๋ค๋ ์ฌ๋ฌ๋ถ์ ํฌ๋ ๋ง์ ์ ์ ์์์ ์ค๋๋ค. ๊ทธ๋ฌ๋ ์ฌ๋ฌ๋ถ์ ์ฃผํ์ ์์ฌ ์์ ์ง๋ ๋ชจ๋ฅด๋ ์ํดํฐ๋ฅผ ์์ ๊ฒ์ด๊ณ ํ๊ฐ ๋ฐ์ ๋ถ์ฑ ๊ธ์ก์ด ์์ ์ผ๋ก ๊ฐ์ฃผ๋ผ ๊ทธ์ ๋ํ ์ธ๊ธ์ ๋ด์ผํ ์๋ ์์ต๋๋ค. ์ฃผํ์ ๋ํด ๋ค๋ฅธ ์ต์๋ ์ ๋น์ด ์์ ๊ฒฝ์ฐ ์๋ ์ฆ์๋ฅผ ํด๊ฒฐ์ฑ ์ผ๋ก ์ ํํ ์ ์์์ง๋ ๋ชจ๋ฆ ๋๋ค.
์ด๋ค ์ฃผ์์๋ ์ต์๊ธฐ๊ด์ด ๋ถ์กฑ์ก๋ฐฐ์ํ๊ฒฐ(deficiency judgment)์ ๋ฐ๋ ๊ฒ์ ํ๋ฝํฉ๋๋ค. ์ด๊ฒ์ ์ต์๋ฅผ ๋ฐ์ ์ฌ๋์ด ์ฐจ์ ๊ณต๋งค ์ฒ๋ถ ํ์ ๋จ์ ์๋ ๋ถ์ฑ๋ฅผ ๊ฐ์์ผํ๋ ๊ฐ์ธ์ ์ธ ์ฑ ์์ด ์๋ค๋ ๊ฒ์ ์๋ฏธํฉ๋๋ค. ์บ๋ฆฌํฌ๋์์ฃผ ๋ฒ์ ๋ถ๋์ฐ ๊ตฌ์ ์ฉ ๋ชจ๊ธฐ์ง(purchase money mortgage, ์ฃผ๊ฑฐ์ฉ ์ฃผํ ๊ตฌ์ ์ ์ํด ํ๊ธ ๋์ ์ฌ์ฉํ ๋ชจ๊ธฐ์ง๋ก )์ ๋ํด ๋ถ์กฑ์ก๋ฐฐ์ํ๊ฒฐ(deficiency judgment)์ ํ๋ฝํ์ง ์์ต๋๋ค. HUD ์น์ธ ์ฃผํ ์นด์ด์ฌ๋ฌ๊ฐ ์ฌ๋ฌ๋ถ ์ฃผ์ ๋ถ์กฑ์ก๋ฐฐ์ํ๊ฒฐ(deficiency judgment) ํ๋ฝ ์ฌ๋ถ๋ฅผ ์๋ ค์ค ์ ์์ต๋๋ค.
๋ง์ฝ ์ฌ๋ฌ๋ถ์ด ์ฐจ์์ผ๋ก ์ด์ด์ง ์ ์๋ ์ฌ๊ฐํ ํ์ด๋จผํธ ๋ฌธ์ ๊ฐ ๋ฐํํ ๊ฒ์ด๋ผ๊ณ ์์ํ๋ค๋ฉด ์ฑ๋ฌด ๋ถ์ดํ์ ๋น ์ง๊ธฐ ์ ์ ์ง์ ํ๋ ๊ฒ์ ๊ณ ๋ คํด ๋ณด์ญ์์ค.
์ด๊ฒ์ ์ฌ๋ฌ๋ถ์ ์ฃผํ์ ํ์์ ๋ชจ๊ธฐ์ง ์ต์ ์ด์ก๊ณผ ๋ถ๋์ฐ ์ค๊ณ์ธ ์์๋ฃ์ ๊ฐ์ ๋น์ฉ์ ๋ชจ๋ ๊ฐ์ ์ ์๋ ์ถฉ๋ถํ ์ํดํฐ๊ฐ ์ฃผํ์ ์๋ ๊ฒฝ์ฐ ๊ฐ๋ฅํฉ๋๋ค. ์ด๋ฌํ ์ฃผํ ํ๋งค๋ ์ฌ๋ฌ๋ถ์ ๋ชจ๊ธฐ์ง๋ก ์ ๋ํ ์ฑ ์์ ์ถฉ์กฑ์ํค๊ณ ์ต์๊ธฐ๊ด์ด ๋ถ๊ณผํ๋ ๊ณผํ๋ฃ์ ๋ฒ๋ฅ ๋น์ฉ ๋ฑ์ ํผํ ์ ์์ผ๋ฉฐ ์ฌ๋ฌ๋ถ์ ํฌ๋ ๋ง ์์์ ๋ง์ ์ ์๊ณ ๋ถ๋์ฐ์ ์ํดํฐ๋ฅผ ๋ณดํธํ ์ ์์ต๋๋ค.
์ฐจ์ ์ฌ๊ธฐ ํผํ๊ธฐ
์ต์๊ธฐ๊ด์ด "์ฑ๋ฌด ๋ถ์ดํ ํต์ง(notice of default)โ๋ฅผ ๋ณด๋ด๋ฉด ์ฌ๋ฌ๋ถ์ ๋ชจ๊ธฐ์ง๋ก ๋ฌธ์ ๋ ๊ณต๊ฐ๊ธฐ๋ก์ด ๋ฉ๋๋ค. ์ฌ๊ธฐ๊พผ๊ณผ ์ฝํ์ ์ต์๊ธฐ๊ด์ ์ด๋ ค์์ ๋น ์ง ์ฃผํ์์ ์๋ค์ ๋จน์ด๋ก ์ผ๊ธฐ์ํด ์ ์ฌํ ๊ด์ฐฐํ๊ณ ์์ต๋๋ค.
๋ค์์ ์ฌ๋ฌ๋ถ์ด ์ฃผ์ํด์ผํ ์ฌ๊ธฐ์ ์๋ชจ์ ๋ช๊ฐ์ง ํํ์ ๋๋ค.
- ์ฝํ์ ์ฌ์ต์. ์ฌ์ ํ ์ต์๊ธฐ๊ด์ ์ข ์ข ์ฌ๋ฌ๋ถ์ ์ฌ์ ์ ์ธ ๋ฌธ์ ๋ก๋ถํฐ ๊ตฌํ๊ณ ์ง์ ์์ง ์๋๋ก ํด์ฃผ๊ฒ ๋ค๊ณ ํ๋ "๊ตฌ์ โ๋ฅผ ์ํ ์ต์๋ฅผ ์ ๊ณตํฉ๋๋ค. ์ค์ ๋ก๋ ๋ง์ ๊ฒฝ์ฐ ์ด๋ฌํ ์ต์๋ ์ฌ๋ฌ๋ถ์๊ฒ ๋ ๋ง์ ๋ถ์ฑ๋ฅผ ์๊ฒจ์ฃผ๋ ๊ฒ์ ๊ฑฐ์ ๋ณด์ฆํ๋ ์ฝ๊ด๊ณผ ์์๋ฃ๋ฅผ ํฌํจํ๊ณ ์์ต๋๋ค. ์ด๋ฐ ์ต์๊ฐ ์ฑ์ฌ๋์ ๋ ์ต์๊ธฐ๊ด์ ์ข ์ข ์ฌ๋น ๋ฅด๊ฒ ์ฌ๋ฌ๋ถ์ ์ง์ ์ฐจ์ํ ์ค๋น๊ฐ ๋์ด ์์ต๋๋ค.
- ํ๋ฆฝํ(Flipping). ์ด๋ฐ ์ฌ๊ธฐ์ฑ ์ต์๊ธฐ๊ด์ ์ฌ์ต์๋ฅผ ํ์ง ์์๋ ๋๋ ์ฃผํ์์ ์๋ค์ ๋ฐ๋ณต์ ์ผ๋ก ์ฌ์ต์๋ฅผ ํ๋๋ก ์ ๋ํด ์์ฒญ๋ ์์๋ฃ๋ฅผ ๋์ด ๋ชจ์๋๋ค.
- ์ฐจ์ ๋ฐฉ์ง ์ฌ๊ธฐ. ์์๋ฃ๋ฅผ ๋ฐ๊ณ ์ฌ๋ฌ๋ถ์ ์ฐจ์์ผ๋ก๋ถํฐ ๋ณดํธํด ์ฃผ๊ฒ ๋ค๊ณ ๋งํ๋ ์ด๋ค "์ ๋ฌธ๊ฐ๋คโ๊ณผ ๊ฐ์ง ์นด์ด์ฌ๋ฌ๋ค์ ์ฝ์ํ ์๋น์ค๋ฅผ ์ ๊ณตํ ์์ง๊ฐ ์์ด ์ฌ๋ฌ๋ถ์ ๋๋ง ๊ฐ๋ก์ฑ๋ ค๊ณ ํ๋ ์ฌ๊ธฐ๊พผ๋ค์ ๋๋ค. ์ต์ํ ๊ทธ๋ค์ ์ฌ๋ฌ๋ถ์ด ์ง์ ํ ๊ฒฝ์ฐ ๋ฌด๋ฃ์ด๊ฑฐ๋ HUD๊ฐ ์น์ธํ๋ ์ฃผํ ์๋ด ๊ธฐ๊ด์ด ๋ฎ์ ์์๋ฃ๋ก ์ ๊ณตํ๋ ์๋น์ค์ ๋ํด ๋์ ์์๋ฃ๋ฅผ ๋ถ๊ณผํ๋ ๊ฒ์ด ๋ณดํต์ ๋๋ค.
- ์ํดํฐ ์ํ(Equity Skimming). ์ฌ๋ฌ๋ถ์ ์ฃผํ์ ์๋ํด ์ฃผ๋ฉด ๋ชจ๊ธฐ์ง๋ก ์ ์ํํด ์ฃผ๊ฑฐ๋ ์ง์ ํ์์ฃผ๊ฒ ๋ค๊ณ ์ ๊ทผํ๋ ์ฌ๋๋ค์ ์ฃผ์ํ์ญ์์ค. ๊ทธ๋ค์ ์ฌ๋ฌ๋ถ์ด ๊ทธ ์ง์ ์๋ํ ์ ์๊ฒ ํด์ฃผ๊ฒ ๋ค๊ณ ๊น์ง ํ ์ง๋ ๋ชจ๋ฆ ๋๋ค. ๋ชจ๊ธฐ์ง๋ก ์ ์ฌ๋ฌ๋ถ์ด ์์ ํ ์ํํ๊ฑฐ๋ ๋ค๋ฅธ ์ฌ๋์๊ฒ ์ต์๋ฅผ ์๋ํ์ง ์๋ ํ ์ฌ๋ฌ๋ถ์ ์ด๋ฆ์ผ๋ก ๋จ์ ์๋ค๋ ๊ฒ์ ์์ง ๋ง์ญ์์ค. ๋ค๋ฅธ ์ฌ๋์๊ฒ ๋ถ๋์ฐ์ ์๋ํ๋ ๊ฒ์ผ๋ก ๋ฐ๋๋ ๊ฒ์ ์๋ฌด๊ฒ๋ ์์ต๋๋ค. ์ํดํฐ ์ํ ์ฌ๊ธฐ๋ ์ถฉ๋ถํ ์ง์์ด ์๋ ์ฃผํ ์์ ์๋ค์ ์์ด๊ธฐ ์ํ ์ฌ๊ธฐ ํ๊ฐ์ ๋๋ค. ํฌ์์๋ค์ ์ข ์ข ๊ทธ๋ค์ ๋ถ๋์ฐ๊ณผ ์ํดํฐ๋ฅผ ๊ทธ๋ฅ ๋๊ฒจ์ค๋ค๋ ๊ฒ์ ๊นจ๋ซ์ง ๋ชปํฉ๋๋ค.
๋ง์ ๋ฌด๋ฃ ์๋น์ค๊ฐ ์ ๊ณต๋๋ ๊ฒ์ฒ๋ผ ์ฐจ์ ๋ฐฉ์ง ์๋ด์ ์ํด ์์๋ฃ๋ฅผ ๋ด์ง ์์๋ ๋๋ค๋ ๊ฒ์ ์์ง ๋ง์ญ์์ค. ๋ง์ฝ ์ฌ๋ฌ๋ถ์ด ์ฝํ์ ์ต์๊ธฐ๊ด์ด๋ ์ฌ๊ธฐ๊พผ์ ํ์ ์ด ๋๊ณ ์๋ค๋ฉด ์ฌ๋ฌ๋ถ์ด ๊ฑฐ์ฃผํ๋ ์ฃผ์ ์๋น์ ๋ด๋น ์ฌ๋ฌด์ค์ด๋ ๋ณดํ ๊ด๋ฆฌ๊ตญ์ ์ฐ๋ฝํ์ญ์์ค. ("์์ธ ์ ๋ณดโ ์น์ ์ ์ฐธ์กฐํ์ญ์์ค.)
๋ฒ๋ฅ ๋๋ฆฌ์ธ
ํฌ์์๊ฐ ๋๋ ๊ฒ์ ํผํ๋ ๋ฐฉ๋ฒ ์ค ํ๊ฐ์ง๋ ์ฌ๋ฌ๋ถ์ด ์์๋ฃ๋ฅผ ์ง๋ถํ๊ฑฐ๋ ์ด๋ค ๊ฒ์ ์๋ช ํ๊ธฐ ์ ์ ํํ์ด ์ข์ ๋ณํธ์ฌ, ํน์ ์ ๋ขฐํ ์ ์๋ ๋ถ๋์ฐ ์ ๋ฌธ๊ฐ, ํน์ HUD๊ฐ ์น์ธํ๋ ์ฃผํ ์๋ด ๊ธฐ๊ด์ ์นด์ด์ฌ๋ฌ์ ์๋ดํ๋ ๊ฒ์ ๋๋ค.
์๋น์๋ฅผ ๋๋ฆฌํ๋ ๋ณํธ์ฌ๋ฅผ ์ฐพ์ผ์๋ ค๋ฉด ์ ๊ตญ ์๋น์ ๋ณดํธ ํํ(the National Association of Consumer Advocates) ์น์ฌ์ดํธ www.naca.net๋ฅผ ๋ฐฉ๋ฌธํ์ญ์์ค.
์ต์๋ฅผ ๋ฐ๋ ์ฌ๋๋ค์ด ํด์ผํ ๊ฒ๊ณผ ํ์ง ๋ง์์ผ ํ ๊ฒ
ํ์ง ๋ง์์ผ ํ ๊ฒ๋ค.
- ์์ ํ ์ดํดํ์ง ๋ชปํ๋ ๊ฒ์ ์๋ช ํ๋ ๊ฒ. ํ์คํ์ง ์์ ๊ฒฝ์ฐ ๋ชจ๋ ์๋ฅ๋ฅผ ๋ณํธ์ฌ, ๋ถ๋์ฐ ์ ๋ฌธ๊ฐ ํน์ HUD ์น์ธ ์ฃผํ ์๋ด ๊ธฐ๊ด์ ์นด์ด์ฌ๋ฌ๊ฐ ๊ฒํ ํ๋๋ก ํ์ญ์์ค.
- ๋ถ๋์ฐ์ ํ์ธ์๊ฒ ์๋ํ๋ ๊ฒ. ์ฌ๋ฌ๋ถ์ ์ง์ ๋ค๋ฅธ์ฌ๋์๊ฒ ์๋ํ๋ค๊ณ ํด์ ๋ชจ๊ธฐ์ง๋ก ์ ๊ฐ์ง ์์๋ ๋๋ ๊ฒ์ ์๋๋๋ค.
- ์ต์๊ธฐ๊ด์ ํ๊ฐ์ ๊ณต์์ ์ธ ๋ชจ๊ธฐ์ง๋ก ์ ๋ํ ์ฑ ์ ํด์ ์์ด ๋ชจ๊ธฐ์ง๋ก ์ ๋ค๋ฅธ ์ฌ๋์๊ฒ ์๋ํ๋ ๊ฒ.
- ๋ค๋ฅธ ์ฌ๋์ด ๋ชจ๊ธฐ์ง๋ก ํ์ด๋จผํธ๋ฅผ ๋ฉ๋ถํ๊ฒ ๋ค๋ ์ฝ์๋๋ฌธ์ ์ด์ฌ๋๊ฐ๋ ๊ฒ.
ํด์ผํ ๊ฒ๋ค.
- ์ฌ๋ฌ๋ถ์ ์ต์๊ธฐ๊ด ์ธ์ ์ฌ๋ฌ๋ถ์ ๊ธ์ ๋ฌธ์ ๋ฅผ ํด๊ฒฐํด ์ฃผ๊ณ ์ง์ ์์ง ์๋๋ก ํด์ฃผ๋ ์ต์๋ ์๋น์ค๋ก ์ ๊ทผํ๋ ์ฌ๋๋ค์ ์กฐ์ฌํ์ญ์์ค.
- ๊ฐ์์ ์ธ ์ต์๊ธฐ๊ด, ์ด๋ค ์๋น์ค๋ ์ฉ์๋ฅผ ์ํ ์์๋ฃ์ ์ ๋ถ์ ์๊ตฌํ๋ ์ฌ๋, ์ฌ๋ฌ๋ถ์ ์ฃผํ ๊ฐ์น๋ณด๋ค ๋ง์ ์ต์๋ฅผ ๋ฐ๋ ๊ฒ, ์ํ ๋ฅ๋ ฅ์ ๊ณ ๋ คํ์ง ์์ ์ฑ ์ต์ ๋ฐ๋ ๊ฒ ๋ฑ์ ํผํ์ญ์์ค.
- ๋ชจ๋ ๊ณ์ฝ ์กฐ๊ฑด๊ณผ ์ฝ์์ ๋ฌธ์๋ก ๋ฐ์ผ์ญ์์ค.
- ์ต์ ์ ์ฐจ์ ์์ ๋จ๊ณ์์ ๋ณ๊ฒฝ๋๊ฑฐ๋ ๊ณต๊ฐ๋์ง ์์ ๊ณ์ฝ ์กฐ๊ฑด์ด ์๋์ง ์ฐพ์๋ณด์ญ์์ค.
- ํฐ๋ฌด๋ ์์ด ๋์ ์์๋ฃ, ๋์ ์กฐ๊ธฐ ์ํ์ ๋ํ ๋ฒ๊ธ, ๊ณผ๋คํ๊ฒ ๋์ ์ด์์จ, ํ์ ํ ์ง๋ถ๋ฐฉ์ ๋ฑ์ ๊ฐ์ง ์ฌ์ต์๋ฅผ ํผํ์ญ์์ค.(๋ง์ฝ ์ฌ๋ฌ๋ถ์๊ฒ ์ ๊ณต๋๋ ์ต์๊ฐ ์ด๋ฐ ๋์ ๊ณ์ฝ ์กฐ๊ฑด์ ๊ฐ์ง๊ณ ์๋์ง ํ์คํ์ง ์์ ๊ฒฝ์ฐ ๋ฏฟ์ ๋งํ ์ฌ๋์๊ฒ ๊ฒํ ํด ๋ณด๋๋ก ํ์ญ์์ค.)
- ์ฌ๋ฌ๋ถ์ ์ง์ ์ฌ๋ ค๊ณ ํ๋ ์ ์ฒด๋ค์ ๋ํด ๋ถ๋ง์ด ์ ๊ธฐ๋ ์ ์ด ์๋์ง ์์๋ณด์ญ์์ค. ์ฌ๋ฌ๋ถ์ด ๊ฑฐ์ฃผํ๋ ์ฃผ์ ์๋น์ ๋ณดํธ ์ฌ๋ฌด์ค์ด๋ ๋ถ๋์ฐ ๊ด๋ฆฌ๊ตญ์ ์ฐ๋ฝํด ๋ณด์ญ์์ค. (โ์์ธ ์ ๋ณดโ ์น์ ์ ์ฐธ์กฐํ์ญ์์ค.)
์์ ์ ๋ชจ๊ธฐ์ง๋ก ๋ฐ๋ก์๊ธฐ
์ฌ๋ฌ๋ถ์๊ฒ ์ ํฉํ ๋ชจ๊ธฐ์ง๋ก ์ ์ ํํจ์ผ๋ก์จ ์ฑ๋ฌด ๋ถ์ดํ์ ๋น ์ ธ ์ฐจ์๋นํ๋ ์ ํ์ ํฌ๊ฒ ์ค์ผ ์ ์์ต๋๋ค.
๋๋ถ๋ถ์ ์ฃผํ ์ต์์ ์ฌ์ฉํด ์ค๋ 30๋ ๊ณ ์ ์ฃผํ ์ฉ์์ ๋๋ถ์ด ๋ค์ํ ํํ์ โ์๋ค๋ฅธโ ์ด์๋ง ๋ด๋ ์ต์์ ๋น์ ํต์ ์ธ ๋ณ๋ ๋ชจ๊ธฐ์ง๋ก ์ด ์ฌ์ฉ๋๊ณ ์์ต๋๋ค. ์ด๋ฐ ์ข ๋ฅ์ ๋ชจ๊ธฐ์ง๋ก ์ ์ํ์ฑ์ด ๋ฐ๋ฅด๋ฉฐ ๋ณต์กํ ๊ณ์ฝ ์กฐ๊ฑด๊ณผ ํ์ด๋จผํธ ๊ณ์ฐ ๋ฐฉ ๋ฒ์ ์ฌ์ฉํ๊ธฐ ๋๋ฌธ์ ์ต์๋ฅผ ๋ฐ๋ ๋ง์ ์ฌ๋๋ค์ด ์์ ํ ์ดํดํ์ง ๋ชปํฉ๋๋ค.
์์ ์ ๋ณดํธํ์ธ์. ๋ชจ๊ธฐ์ง๋ก ์ ๋ฐ๊ธฐ ์ ์ HUD ์น์ธ ์ฃผํ ์๋ด ๊ธฐ๊ด์ด ์ ๊ณตํ๋ ์ฃผํ ๊ตฌ์ ์๋ฅผ ์ํ ๊ต์ก ํ๋ก๊ทธ๋จ์ ์ฐธ๊ฐํด ์ฌ๋ฌ๊ฐ์ง ์ข ๋ฅ์ ๋ชจ๊ธฐ์ง๋ก , ๊ณ์ฝ ์กฐ๊ฑด ๊ทธ๋ฆฌ๊ณ ์ํ์ฑ ๋ฑ์ ๋ํ ์ง์์ ์ต๋ํ์ญ์์ค. (โ์์ธ ์ ๋ณดโ ๋์ ์ฐธ์กฐํ์ญ์์ค.)
๋ง์ฝ ์ฌ๋ฌ๋ถ์ด ์ด๋ฏธ ๋น์ ํต์ ์ด๊ฑฐ๋ ๋ณต์กํ ๊ณ์ฝ ์กฐ๊ฑด์ ๊ฐ์ง ์ต์๋ฅผ ๋ฐ์๋ค๋ฉด ์ด์์จ, ์ ํ์ด๋จผํธ ๊ทธ๋ฆฌ๊ณ ์ต์ ์๊ธ ์ก์๊ฐ ์๊ฐ์ด ์ง๋จ์ ๋ฐ๋ผ ์ ํํ๊ฒ ์ด๋ป๊ฒ ๋ฐ๋๋์ง ํ์คํ ์ดํดํ๋๋ก ํ์ญ์์ค. ๋ง์ฝ ์ฌ๋ฌ๋ถ์ด ์ด๋ฌํ ๋ณ๋ ์ฌํญ์ ๋๋นํ๊ณ ์์ง ์๊ฑฐ๋ ์ฌ์ต์๋ฅผ ๋ฐ์ง ์์ผ๋ฉด ์ฐจ์์ ์ง๋ฉดํ ์์ ์ ๋ฐ๊ฒฌํ ์๋ ์์ต๋๋ค.
๋ค์์ ๋ช๊ฐ์ง ์ธ๊ธฐ ์๋ ๋ชจ๊ธฐ์ง๋ก ํํ์ด๋ฉฐ ๊ฐ๊ฐ์ ํํ์ ๋ํด ์ฌ๋ฌ๋ถ์ด ์์์ผํ ์ฌํญ๋ค์ ๋๋ค:
๋ณ๋ ์ด์์จ ๋ชจ๊ธฐ์ง (Adjustable rate mortgage, ARM). ๊ธ๋ฆฌ์ ๋ณํ์ ๋ฐ๋ผ ์ด์์จ์ด ์ฌ๋ผ๊ฐ๊ณ ๋ด๋ ค๊ฐ๋ ๋ชจ๊ธฐ์ง๋ก ์ ๊ฐ์ง๊ณ ์๋ ํ ์ฌ๋ฌ๋ถ์ ์์ผ๋ก์ ์ ํ์ด๋จผํธ์ ์ก์๋ ๋ถํ์คํฉ๋๋ค. ์ผ๋ฐ์ ์ผ๋ก ARM์ ๋ฐ์ ๊ฒฝ์ฐ ์ฌ๋ฌ๋ถ์ ํ์ด๋จผํธ๋ ๋น๊ต์ ๋ฎ์ ์ด๊ธฐ ์ด์์จ์ด ์ ์ฉ๋ฉ๋๋ค. ์ต์์ ๊ณ์ฝ ์กฐ๊ฑด์ ๋ฐ๋ผ ์ฌ๋ฌ๋ถ์ ํ์ด๋จผํธ๋ ์ ๊ธฐ์ ์ผ๋ก ์ฌ์กฐ์ (์ข ์ข ์์นํฉ๋๋ค.) ๋ ๊ฒ์ ๋๋ค.
์๊ทน์ ๊ท ๋ฑ ์ํ ๋ชจ๊ธฐ์ง๋ก (Negative amortization mortgage). ์๊ทน์ ๊ท ๋ฑ ์ํ(โneg amโ)์ ๋ชจ๊ธฐ์ง๋ก ํ์ด๋จผํธ๊ฐ ๊ทธ ๋ฌ์ ๋ฉ๋ถํด์ผํ๋ ์ต์์ ๋ํ ์ด์๋ณด๋ค ์ ์๋ ๋ฐ์ํฉ๋๋ค. ๋ถ์กฑ๋ถ์ ์ฑ์ฐ๊ธฐ ์ํด ์ต์๊ธฐ๊ด์ ์ฐจ์ก์ ์ต์ ์๊ธ์ ๋ํฉ๋๋ค.
์๊ทน์ ํ ๋ถ ์ํ ์ต์๋ ๋ฎ์ ์ ํ์ด๋จผํธ๋ก ์์ํฉ๋๋ค. ์ด๋ค ์๊ธฐ์ ์ต์๊ธฐ๊ด์ ์ต์๋ฅผ โ์ฌ๊ณ์ฐ(recast)โํด์ผ ํฉ๋๋ค. (์ด๊ธฐ ์ต์ ๊ธ์ก์ ๋ฉ๋ถํ์ง ์์ ๋ชจ๋ ์ด์๋ฅผ ๋ํด ์ต์ ์ํ ๊ธฐ๊ฐ์ ๋จ์์๋ ๋ ์์ ๊ท ๋ฑํ๊ฒ ๋๋์ด ์ ํ์ด๋จผํธ๋ฅผ ๋ค์ ๊ณ์ฐํฉ๋๋ค.) ๋ค์ ๋งํด์ ์ฌ๋ฌ๋ถ์ ๋ ์งง์ ๊ธฐ๊ฐ(์๋ง๋ 30๋ ๋์ ์ 20๋ ์์ 25๋ )์ ๋ ๋ง์ ์ต์๋ฅผ ์ํํด์ผ ํ๋ฉฐ ์ด๋ ํจ์ฌ ๋ ๋ง์ ์ ํ์ด๋จผํธ๋ฅผ ์๊ตฌํฉ๋๋ค. ๋ง์ฝ ์ฌ๋ฌ๋ถ์ neg-am ์ต์๊ฐ ARM์ด๊ธฐ๋ ํ๊ณ ์ฌ๋ฌ๋ถ์ด ์ต์๋ฅผ ๋ฐ์ ์ดํ ์ด์์จ์ด ์ฌ๋ผ ๊ฐ๋ค๋ฉด ์ฌ๋ฌ๋ถ์ ์์๋ณด๋ค ๋์ฑ ๋ง์ ์๊ทน์ ๊ท ๋ฑ ์ํ์ ๊ฒฝํํ ์๋ ์์ต๋๋ค.
์ด๋ฐ ์ข ๋ฅ์ ์ต์์ ๋ฐ๋ฅด๋ ๋ ๋ค๋ฅธ ์ํ์ ๋ง์ฝ ์ฌ๋ฌ๋ถ์ด ๋จ์ง ๋ช๋ ํ์ ๊ฐ๊ฒฉ์ด ๋ง์ด ์ค๋ฅด์ง ์์ ์ํ์์ ์ง์ ํ๋ ค๊ณ ํ ๊ฒฝ์ฐ ์ฌ๋ฌ๋ถ์ ๋ถ์ฑ๊ฐ ์ง์ ๊ฐ์น๋ณด๋ค ๋ ๋ง์ ๊ฒ์ ๋ฐ๊ฒฌํ ์๋ ์์ต๋๋ค.
์ด์๋ง ๋ด๋ ๋ชจ๊ธฐ์ง(Interest-only mortgage). ์ด ARM์ ์ผ๋ฐ์ ์ธ ๊ฒฝ์ฐ ์ต์ ๋ฐ์ ๊ธ์ก์ ์ผ๋ถ์ ๋ํ ์ํ์ด ์ฐ๊ธฐ๋๊ธฐ ๋๋ฌธ์ ์ฃผํ ์์ ์๊ฐ ์ต์ ์ด๊ธฐ ๋ช๋ (๋ณดํต 5๋ ์์ 10๋ ) ๋์ ๋ ์ ์ ํ์ด๋จผํธ๋ฅผ ๋ฉ๋ถํ๋ ๊ฒ์ ํ๋ฝํฉ๋๋ค.
์ต์๊ธฐ๊ด์ด ์ด์์ ์๊ธ ์ํ์ ์ปค๋ฒํ ์ ์๊ณ ์ ํด์ง ๊ธฐ๊ฐ๋ด์ ์ต์ ์ ์ฒด์ ์ํ์ ๋๋ด๊ธฐ ์ํด ํ์ํ ์ ํ์ด๋จผํธ๋ฅผ ์ฐ์ ํ๊ธฐ ์ํด ์ต์๋ฅผ ์ฌ์กฐ์ ํ ๋ ์ ํ์ด๋จผํธ๊ฐ ์ฌ๋ผ๊ฐ๋๋ค.
์ด์๋ง ๋ด๋ ์ต์๋ ์ฌ๋ฌ๋ถ ์ง์ ๊ฐ์น๊ฐ ์ฌ๋ผ๊ฐ๊ฑฐ๋ ์๊ธ ์ํ์ด ์๊ตฌ๋์ง ์๋ ๊ธฐ๊ฐ์๋ ์๊ธ ์ํ์ ์ํ ์ถ๊ฐ ํ์ด๋จผํธ๋ฅผ ๋ฉ๋ถํ๋ ๊ฒฝ์ฐ์๋ง ์ํดํฐ๊ฐ ์์ ๋๋ค. ์ํดํฐ๋ ์ฃผํ์ ๋ํ ์์ ์์ ์ฌ์ ์ ์ธ ํ ๋น๋ชซ์ ๋๋ค.
์ ํ์ ARM. ์ด๊ฒ์ ํ์ด๋จผํธ ์ ํ ARM ํน์ ํ๋ ฅ์ ์ธ ARM์ผ๋ก ๋ถ๋ฆด ์ ์์ต๋๋ค. ์ผ๋ฐ์ ์ธ ARM ์ฒ๋ผ ๋ง์ฝ ์ด์์จ์ด ์ฌ๋ผ๊ฐ๋ฉด ์ฌ๋ฌ๋ถ์ ํ์ด๋จผํธ๊ฐ ์ฌ๋ผ ๊ฐ ๊ฒ์ ๋๋ค.
์ฌ๋ฌ๋ถ์ ํ์ด๋จผํธ๊ฐ ๊ฒฐ๊ตญ ๋ ๋ง์ด ์ฌ๋ผ๊ฐ๊ณ ์ฌ๋ผ๊ฐ์ง ์๊ณ ๋ ์ฌ๋ฌ๋ถ์ด ์ด๋ค ํ์ด๋จผํธ๋ฅผ ์ ํํ๋๋์ ๋ฌ๋ ธ์ต๋๋ค. ์ต์ ํ์ด๋จผํธ(๋ณดํต ์๊ทน์ ๊ท ๋ฑ ์ํ์ ์ํ๋ก ๋ง๋ฌ), ์ด์๋ง ๋ด๋ ํ์ด๋จผํธ, 30๋ ์ ์ฑ์ฐ๋ ๋ถํ ์ํ, 15๋ ์ ์ฑ์ฐ๋ ๋ถํ ์ํ ๋ฑ์ด ์์ต๋๋ค.(์ต์๊ธฐ๊ด์ ๋ฐ๋ผ ์ ํ์ด ๋ฌ๋ผ์ง ์ ์์ผ๋ฉฐ ์ฌ๋ฌ๋ถ์ด ์ด๋ค ๋์ ๋ฐ๊ฟ ์ ์์ต๋๋ค.)
์ ํ์ ARM์ ์ฌ๊ณ์ฐ ๊ธฐ๊ฐ์ ๊ฐ์ง๊ณ ์์ต๋๋ค. ๋ณดํต 5๋ ๋ง๋ค ๋์์ต๋๋ค. ๊ทธ ์์ ์์ ์ต์๊ธฐ๊ด์ ์ฌ๋ฌ๋ถ์ ํ์ด๋จผํธ๋ฅผ ๋ค์ ๊ณ์ฐํฉ๋๋ค. ์ด ์กฐ์ ์๋ ํ์ด๋จผํธ ์ํ์ด ์ ์ฉ๋์ง ์์ต๋๋ค. ์ด๊ฒ์ ์ฌ๋ฌ๋ถ์ ์ ํ์ด๋จผํธ๊ฐ ๊ธ๊ฒฉํ ์ฌ๋ผ๊ฐ ์์๋ค๋ ๊ฒ์ ์๋ฏธํฉ๋๋ค.
For more information
์ถ๊ฐ ์ ๋ณด
HUD ์น์ธ ์ฃผํ ์นด์ด์ฌ๋ฌ
800-569-4287
์ฃผํ์์ ์์ HOPE ํซ๋ผ์ธ
888-995-HOPE (4673).
์ ๊ตญ ์ฝํ์ ์ต์ ๋ฐฉ์ง ๊ตฌ์ ์ฌ๋จ
(National Anti-Predatory Lending Consumer Rescue Fund); 800-475-6272
๋ฏธ๊ตญ ์ง์ญ ์์กฐ ๋จ์ฒด
(Neighborhood Assistance Corporation of America, NACA); โHome Saveโ๋ฅผ ํด๋ฆญํ์ธ์.
์ฐ๋ฐฉ ํต์ ์์ํ
(The Federal Trade Commission); 877-FTC-HELP
์ฃผ์ ๋ถ ์๋น์ ๋ณดํธ ์ฌ๋ฌด์ (State consumer protection offices)
์ฌ๋ฌ๋ถ์ด ๊ฑฐ์ฃผํ๋ ์ฃผ์ ์๋น์ ๋ณดํธ ์ฌ๋ฌด์๋ฅผ ์ฐพ์ผ์๋ ค๋ฉด ์น์ฌ์ดํธ
http://consumeraction.gov/state.shtml
๋ฅผ ๋ฐฉ๋ฌธํ๊ฑฐ๋ ์ ํ๋ฒํธ๋ถ์ ์ ๋ถ(government section)์์
์ ์ฐพ์ผ์ญ์์ค.
์ฃผ์ ๋ถ ๋ถ๋์ฐ ๊ฐ๋
๊ตญ (State real estate regulators)
์ฌ๋ฌ๋ถ์ด ๊ฑฐ์ฃผํ๋ ์ฃผ์ ๋ถ๋์ฐ ๊ฐ๋
๊ตญ์ ์ฐพ์ผ์๋ ค๋ฉด ์น์ฌ์ดํธ http://www.arello.com๋ฅผ ๋ฐฉ๋ฌธํ๊ฑฐ๋ ์ ํ๋ฒํธ๋ถ์ ์ ๋ถ(government section)์์
์ ์ฐพ์ผ์ญ์์ค.
Published / Reviewed Date
Published: May 20, 2009
Download File
Saving Your Home from Foreclosure (2009) (Korean)
File Name: 2009_Foreclosure_Kr.pdf
File Size: 0.44MB
Sponsors
์ด ์ถํ๋ฌผ์ ์๋น์ ํ๋์ด ์๋น์ ํ๋ ์ฃผํ ์ ๋ณด ํ๋ก์ ํธ๊ฐ ์ ๊ณตํ ์๊ธ์ผ๋ก ์ ์ํ์ต๋๋ค.
Filed Under
Foreclosure ♦ Housing ♦ Home Financing ♦ Mortgages ♦
Copyright
© 2009 –2024 Consumer Action. Rights Reserved.